如何认定商品房售楼广告的法律效力/姚长飞

作者:法律资料网 时间:2024-07-22 12:51:26   浏览:9097   来源:法律资料网
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如何认定商品房售楼广告的法律效力

姚长飞 中国政法大学研究生院


最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《解释》)于2003年6月1号开始生效实施,该《解释》就以往商品房销售中一直存在较大争议的诸如购房款双倍返还问题,商品房买卖合同的效力认定问题以及商品房销售广告的法律效力问题均作出了较明确的规定。《解释》的出台引起了社会各界的广泛关注,本文拟就其中的有关商品房售楼广告的法律效力问题从学理及实践角度作一探讨。
商品房售楼广告属于商业广告,关于商业广告的法律效力,《中华人民共和国合同法》第15条是这样规定的:寄送价目表,拍卖公告,招标公告,招股说明书,商业广告等均为要约邀请。商业广告内容符合要约规定的视为要约。那么何为符合要约规定呢,该法第14条对要约作出了如下规定:第一,内容具体确定,第二,表明经受要约人承诺,要约人即受该意思表示约束。但是虽有上述规定,如何去理解适用开发商和购房者还是各执一词,分歧较大。开发商主张,商品房售楼广告属于要约邀请,因为首先售楼广告是向不特定人发出的,不具备一般要约向特定人发出的要件,其次开发商主张售楼广告并未对售房具体内容作出具体约定,也没有表示出经受要约人一旦承诺,开发商便受广告内容约束的意思,其三,如果双方没有明确将广告内容写进合同,则广告内容不具备任何法律效力,所以在因广告不实引起的房产纠纷中开发商多主张自己不负任何法律责任。作为购房者一方,他们则认为售楼广告和宣传资料是自己买房的认识基础,应该是合同一部分,特别是在商品房预售中,由于其特殊性,商品房尚未建成,开发商卖的其实是图纸,模型,购房者下定决心买房的依据、信息等都来自于开发商的宣传材料和广告,售楼广告对于最终签订购房合同起至关重要的作用。购房者往往把开发商广告宣传的内容,看作是开发商的承诺,所以开发商如果最后交房与宣传资料不一致则理应承担相关法律责任。
由于一直存在着争议,全国各地的法院在审理上述类似纠纷时对广告法律效力的认定标准上也存在着不统一的局面。《解释》的出台可以说对这个问题作出了比较明确的规定,该《解释》第三条规定:商品房的售楼广告和宣传资料为要约邀请,但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作出的说明和允诺具体确定并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的应当视为要约,该说明和允诺即使未载入商品房合同亦应该视为合同内容,当事人违反的应当承担违约责任。应当说《解释》的规定与《合同法》第十四条的规定是完全一致的,只是又具体明确了一下,司法操作性更强了一些。
铺天盖地的商品房售楼广告多设计精美,词藻华丽,如何去区分这些内容各异的售楼广告的效力,笔者结合《解释》的规定,并在对众多售楼广告进行了整理分析的基础上,将商品房售楼广告大致分为以下四种:
第一类,属于开发商具体确定的内容,也即符合《解释》中规定的具有绝对法律效力的内容。在《商品房买卖合同示范文本》中对这些内容也均有约定之提示,例如房屋的层高、户型、结构类型、付款方式、保修责任等,这些条款开发商一般也会同意将其全部写进书面合同中,其法律效力必然是确定的。按照《解释》规定这些内容即使未写进合同中亦应当视为合同内容,具有法律效力。
第二类,属于内容较具体,但是还需要写进合同明确细化后才具有法律效力的内容。如开发商承诺的“进口卫浴电梯”、“纯德国进口厨具”、“24小时保安”等,这些内容购房者千万不能掉以轻心,需要有选择地将自己需要的部分在正式签订的合同中加以细化,如在合同中写明卫浴电梯的产地、型号、品牌等;相关物业管理内容也要写进合同的物业管理部分加以明确。应当说是约定得越细,购房者越容易得到法律的保护,一定不能嫌麻烦。
第三类,是不属于开发商具体确定的内容。售楼广告中一般采用较夸张性语言,人为美化,制造声势,为得是吸引购房者注意力,多无实际意义。如售楼广告中常见的“温馨家园”,“依山傍水”,“商机无限”等,这些广告内容只能算作要约邀请,开发商的目的是为了吸引购房者向自己发出要约。到底是不是温馨家园,商机无限需要购房者通过自己的考察作出判断,不能仅听广告中一面之词,这类广告内容即使写进合同也不具有法律效力。
第四类,属于内容具体确定,但系开发商违法承诺,通常因违反法律规定而无效。如常见的“买顶层送花园”,“保证产权”,“售后包租”等内容,购房者应当知道楼顶部位是所有业主共同使用部位,开发商无权擅自对其进行处分,否则即为侵犯其他业主权益而承担责任;关于房屋产权登记承诺也是无效的,因为产权登记是政府行政主管部门的职权,能否登记产权,要看其是否具备产权登记的合法条件,开发商说了不算;售后包租在法律、规章中也是严令禁止的,主要是考虑到在目前的法制状况下,缺乏强有力的监管手段保证这一措施的执行,售后包租多是一种促销手段,带有相当的欺骗性,受害的往往是购房者,所以法律明确规定这种行为无效。在此提醒购房者不仅要尽量把广告内容写进合同,而且要注意辨别写进合同的内容是否符合法律规定,否则即使写得再多、再具体也会因为无效而得不到法律保护。
以上就是笔者在学习《解释》相关规定的基础上,对商品房销售广告从学理和实践的角度做的一点分析,主要是帮助广大购房者能够擦亮眼睛,理性地认识各式各样的售楼广告和宣传资料,捍卫自己的合法权益不会受到侵犯,当然本文如能对司法实践也起到一些帮助作用的话将更感不胜荣幸。


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批转《山西省乡镇煤矿整顿办法》等两个文件的通知

山西省政府


批转《山西省乡镇煤矿整顿办法》等两个文件的通知
山西省政府




各地区行政公署,各市、县人民政府,省直各委、办、厅、局,各统配矿务局:
省人民政府同意省经委、煤炭工业厅制订的《山西省乡镇煤矿整顿办法》和山西煤炭工业管理局、省煤炭工业厅《关于大矿帮小矿组织安全技术服务队的意见》,现转发给你们,请遵照执行。
这次整顿乡镇煤矿,要抓好分类普查登记、限期整改和进行安全技术培训三个环节。经过整顿的乡镇煤矿,矿长、副矿长、安全员、瓦斯检查员和通风管理人员必须由各级煤炭主管部门进行认真培训。经过培训的上述人员要保证相对稳定,未征得同级煤炭主管部门同意(乡镇无主管部
门的要征得上级煤炭主管部门同意),任何人不得随意撤换和调动。各统配矿务局要把派遣安全技术服务队当作支援乡镇煤矿的一件大事来抓,保质保量完成任务,主要领导同志要亲自过问并派得力干部带队。安全整顿结束以后,各地(市)煤管局和各统配矿务局要向省经委、省煤炭工业
厅、山西煤炭管理局报送书面总结报告。各项整顿验收必须按标准严格进行,不走过场。力争在两、三年内从根本上改变我省乡镇煤矿的安全生产条件。

山西省乡镇煤矿整顿办法
为了加强我省煤炭工业宏观管理,提高经济效益,加强安全工作,搞好乡镇煤矿的整顿,特制订本办法。
一、全省乡镇煤矿的整顿要坚持“积极扶持,健康发展,提高抗灾能力,增强后劲,稳产增收”的方针,以安全生产为中心,对资源管理、财务成本管理,生产技术管理、经营管理等方面进行全面的整顿。
二、《矿山安全条例》、《小煤矿安全规程》以及省人大常委会颁布的《山西省煤炭开发管理条例(试行)》和《山西省人民政府关于加强乡镇煤矿安全生产的通知》,是乡镇煤矿健康发展的法规和政策性文件,全省乡镇煤矿的整顿要按上述文件的要求进行。
三、目前我省乡镇煤矿安全生产条件可划分为以下三类:第一类是已达到安全生产“十条标准”,制度比较健全,管理比较正规;第二类是未达到“十条标准”,已实现“四消灭”的;第三类是尚未实现“四消灭”的。根据这一实际情况,要分类提出不同要求,分期分批整顿,分阶段
提高类别。全省大体分两个阶段进行。第一阶段,一九八六年对全省的第三类煤矿实行停产整顿,缺什么补什么,使其上升为二类煤矿,基本消灭三类矿井。同时按一类标准要求整顿第二类煤矿,使三分之一左右的矿井上升为一类矿井。第二阶段,再用两年时间整顿二类煤矿,使其达到一
类矿井标准。一类矿井要进一步完善各项规章制度,改革、改进采煤方法,向文明矿井迈步。经过三年时间整顿,使全省所有的乡镇煤矿全部成为一类矿井。并建成一批文明矿井。
凡未经批准的私开矿(即一九八0年底以前未经县以上批准,一九八四年一月以前未经省地方煤管局批准,一九八四年一月以后未经省煤炭资源管理委员会或其委托单位批准),由县煤炭主管部门逐个审查。对布局合理,实现了“四消灭”,不影响已经批准煤矿正常生产的,可补办手
续,否则一律关闭。从整顿之日起再私开煤矿的,一律关闭,没收生产的全部收入,并追究有关人员的责任。
在乡镇煤矿整顿期间,一般不再批准新开矿井。特殊情况严格按《山西省煤炭开发管理条例(试行)》规定办理。
四、凡达到下列条件的,可验收为二类矿井:
1、矿界清楚,并按批准矿界进行生产建设,“三证”齐全的。
2、消灭了独眼井、自然通风、明火照明、明火放炮,高沼气矿井还取消了以局扇代主扇,并有合理的通风系统。
3、健全了瓦斯检测制度,高沼气矿井还建立了定期测风的制度。
4、实现独立核算,与乡村帐目分开,自主经营,在银行独立开户,并按规定提取维简费,在留利中提取百分之五十的生产发展基金,严格执行农牧渔业部和省人民政府关于乡镇企业财务管理的规定。
5、有经县主管部门培训并考试合格的正副矿长、瓦斯检查员、安全员、放炮工和机电工,高沼气矿井还要有经县级主管部门培训并考试合格的通风员。
6、有采掘平面图和采掘计划,并按采掘部署进行生产。
五、凡达到下列条件的可验收为一类矿:
1、达到二类矿井的条件。
2、具备晋政发[1984] 61号文件规定的安全生产十项基本条件。
3、有井上下对照图、通风系统图和机电设备配置图。
4、沼气矿井和有谋尘爆炸危险的矿井的采掘工作面和回风道的电气设备必须全部为矿用防爆型。
5、井下各工种有操作规程,采掘工作面有作业规程。
6、煤矿与外界通电话,井上下通电话。
六、文明生产矿井标准由省煤炭工业厅另行制订。
七、整顿验收要完成一个验收一个。年产九万吨及九万吨以下矿井由县主管部门负责验收,超过九万吨的矿井由地(市)主管部门负责验收。合格者由验收机关分类发给验收合格证。验收合格证要附有整顿标准实现情况的记录,根据验收合格证发给开采许可证。无资源占用许可证的矿
,先补办资源占用许可证再发给开采证。工商管理部门凭资源占用许可证和开采证按有关规定发给营业执照。
八、处于边远贫困山区不通电的煤矿,为解决当地群众的生活用煤,必须生产的,要由县主管部门制订安全生产标准,报地(市)主管部门批准,并报省煤炭工业厅备案。这些矿井要积极创造条件,尽快按本办法的规定进行整顿。
九、要落实乡镇煤矿整顿所需的物资和资金。乡镇煤矿整顿所需资金的来源,可通过下列渠道解决。
1、重申煤矿的开户银行必须按吨煤四元的数额扣存维简费,单立帐目,专款专用,在整顿期间,可全部用于整顿,经县主管部门批准,即可拨付煤矿使用。一九八五年以前没按规定提取维简费的,乡(镇)、村应从煤矿历年提供的积累中予以解决。资金确有困难的煤矿,可向农业银? 猩昵攵唐诖睿鹪麓涌鄞娴奈蚍阎泄榛贡鞠ⅰ? 2、对煤矿的事故和违章罚款,只能由煤矿安全监察部门执行,不得重复罚款,这部分款项可用于改善安全条件和整顿评比奖励。
3、凡纳入国家生产建设计划的乡镇煤矿所需的钢材、水泥和坑木,各级物资部门必须保证供应。
4、各级整顿办公室决定停产和关闭的矿井,如有不执行的,分别由开户银行、物资、工商管理、煤炭运销、煤炭主管部门、煤炭资源管理委员会,凭县或县以上整顿办公室的通知,对其取消帐户,冻结资金,停止物资供应和煤炭发运,吊销营业执照,收回开采证和资源占用许可证。? ⒂晒ど坦芾聿棵琶皇丈娜渴杖耄獠糠肿式鹱肱┬校源钚问讲怪镜叵缯蛎嚎蟮恼佟? 不执行整顿办公室决定,强行生产,发生人身伤亡事故的,要分别情况给以行政、经济处分,触犯刑律的,要追究刑事责任。
十、各级人民政府和煤炭管理部门,要切实搞好服务,大力宣传整顿的目的、意义和方针政策,并切实解决整顿中遇到的困难和问题。各产煤县都要成立通风瓦斯、地质测量、机电、财务成本四个技术管理服务队,深入矿点,进行业务指导,协助煤矿实施整顿要求。地(市)以上国营
煤矿,特别是统配煤矿也应组织技术管理服务队,就近就地、分片包干,帮助乡镇煤矿搞好人员培训和技术指导。
十一、加强对乡镇煤矿使用外包工的管理。煤矿使用外包工,必须签订合同,并经县公证处签证。
十二、加强对整顿工作的领导。
1、省煤炭工业厅成立山西省乡镇煤矿整顿办公室,负责本办法的实施。各地(市)和产煤县的乡镇煤矿主管部门也要成立整顿办公室。对整顿办公室的工作人员要分级进行培训,使他们掌握整顿的方针、政策、办法、步骤及指导整顿的业务知识。县整顿办公室工作人员由地市整顿办? 易橹嘌担兀ㄊ校┱侔旃业墓ぷ魅嗽庇墒≌侔旃易橹嘌怠? 2、各级整顿办公室的活动经费,可从矿管费和乡镇煤矿企业管理费中列支。
3、以典型引路,推动面上的整顿工作。各产煤县要抓一两个矿,各地(市)要抓一两个产煤乡,省抓一个县作为自己的点。一九八六年底各级所抓的点要完成两个阶段的整顿,作为整顿的样板。为了把整顿工作不断引向深入,省、地、县都要及时总结经验,每年进行一次评比,表彰? 冉俳蠼淖? 十三、全省整顿工作从一九八六年四月全面铺开。
十四、本办法适用于全省乡办、村办、联办、户办和国营煤矿(包括部属七局)服务公司办,二轻系统办、军办的所有煤矿以及生产煤炭的硫磺矿。各地市都要结合实际情况,制定贯彻落实本办法的实施细则,经地区行署、市人民政府批准下达执行,并报省乡镇煤矿整顿办公室备案。

本办法解释权属省乡镇煤矿整顿办公室。
山西省经济委员会
山西省煤炭工业厅
一九八六年三月十二日

关于大矿帮小矿组织安全技术服务队的意见(略)



1986年3月12日

国务院关于修改《中华人民共和国合伙企业登记管理办法》的决定

国务院


中华人民共和国国务院令
第497号

现公布《国务院关于修改〈中华人民共和国合伙企业登记管理办法〉的决定》,自2007年6月1日起施行。

         总 理  温家宝
         二〇〇七年五月九日



国务院关于修改《中华人民共和国合伙企业登记管理办法》的决定

国务院决定对《中华人民共和国合伙企业登记管理办法》做如下修改:
一、第二条增加一款作为第二款:“申请办理合伙企业登记,申请人应当对申请材料的真实性负责。”
二、删除第三条第二款。
三、第四条修改为:“工商行政管理部门是合伙企业登记机关(以下简称企业登记机关)。
“国务院工商行政管理部门负责全国的合伙企业登记管理工作。
“市、县工商行政管理部门负责本辖区内的合伙企业登记。
“国务院工商行政管理部门对特殊的普通合伙企业和有限合伙企业的登记管辖可以作出特别规定。
“法律、行政法规对合伙企业登记管辖另有规定的,从其规定。”
四、将第七条改为第六条,修改为:“合伙企业的登记事项应当包括:
“(一)名称;
“(二)主要经营场所;
“(三)执行事务合伙人;
“(四)经营范围;
“(五)合伙企业类型;
“(六)合伙人姓名或者名称及住所、承担责任方式、认缴或者实际缴付的出资数额、缴付期限、出资方式和评估方式。
“合伙协议约定合伙期限的,登记事项还应当包括合伙期限。
“执行事务合伙人是法人或者其他组织的,登记事项还应当包括法人或者其他组织委派的代表(以下简称委派代表)。”
五、增加一条,作为第七条:“合伙企业名称中的组织形式后应当标明‘普通合伙’、‘特殊普通合伙’或者‘有限合伙’字样,并符合国家有关企业名称登记管理的规定。”
六、增加一条,作为第八条:“经企业登记机关登记的合伙企业主要经营场所只能有一个,并且应当在其企业登记机关登记管辖区域内。”
七、增加一条,作为第九条:“合伙协议未约定或者全体合伙人未决定委托执行事务合伙人的,全体合伙人均为执行事务合伙人。
“有限合伙人不得成为执行事务合伙人。”
八、增加一条,作为第十条:“合伙企业类型包括普通合伙企业(含特殊的普通合伙企业)和有限合伙企业。”
九、将第六条、第八条改为第十一条,修改为:“设立合伙企业,应当由全体合伙人指定的代表或者共同委托的代理人向企业登记机关申请设立登记。
“申请设立合伙企业,应当向企业登记机关提交下列文件:
“(一)全体合伙人签署的设立登记申请书;
“(二)全体合伙人的身份证明;
“(三)全体合伙人指定代表或者共同委托代理人的委托书;
“(四)合伙协议;
“(五)全体合伙人对各合伙人认缴或者实际缴付出资的确认书;
“(六)主要经营场所证明;
“(七)国务院工商行政管理部门规定提交的其他文件。
“法律、行政法规或者国务院规定设立合伙企业须经批准的,还应当提交有关批准文件。”
十、增加一条,作为第十二条:“合伙企业的经营范围中有属于法律、行政法规或者国务院规定在登记前须经批准的项目的,应当向企业登记机关提交批准文件。”
十一、增加一条,作为第十三条:“全体合伙人决定委托执行事务合伙人的,应当向企业登记机关提交全体合伙人的委托书。执行事务合伙人是法人或者其他组织的,还应当提交其委派代表的委托书和身份证明。”
十二、增加一条,作为第十四条:“以实物、知识产权、土地使用权或者其他财产权利出资,由全体合伙人协商作价的,应当向企业登记机关提交全体合伙人签署的协商作价确认书;由全体合伙人委托法定评估机构评估作价的,应当向企业登记机关提交法定评估机构出具的评估作价证明。”
十三、增加一条,作为第十五条:“法律、行政法规规定设立特殊的普通合伙企业,需要提交合伙人的职业资格证明的,应当向企业登记机关提交有关证明。”
十四、将第九条改为第十六条,修改为:“申请人提交的登记申请材料齐全、符合法定形式,企业登记机关能够当场登记的,应予当场登记,发给合伙企业营业执照。
“除前款规定情形外,企业登记机关应当自受理申请之日起20日内,作出是否登记的决定。予以登记的,发给合伙企业营业执照;不予登记的,应当给予书面答复,并说明理由。”
十五、将第十一条改为第十八条,修改为:“合伙企业登记事项发生变更的,执行合伙事务的合伙人应当自作出变更决定或者发生变更事由之日起15日内,向原企业登记机关申请变更登记。”
十六、将第十二条改为第十九条,第一款第(一)项修改为:“执行事务合伙人或者委派代表签署的变更登记申请书;”第一款第(二)项修改为:“全体合伙人签署的变更决定书,或者合伙协议约定的人员签署的变更决定书;”
十七、将第十三条改为第二十条,第一款修改为:“申请人提交的申请材料齐全、符合法定形式,企业登记机关能够当场变更登记的,应予当场变更登记。
“除前款规定情形外,企业登记机关应当自受理申请之日起20日内,作出是否变更登记的决定。予以变更登记的,应当进行变更登记;不予变更登记的,应当给予书面答复,并说明理由。”
十八、增加一条,作为第二十一条:“合伙企业解散,依法由清算人进行清算。清算人应当自被确定之日起10日内,将清算人成员名单向企业登记机关备案。”
十九、将第十四条改为第二十二条,修改为:“合伙企业依照合伙企业法的规定解散的,清算人应当自清算结束之日起15日内,向原企业登记机关办理注销登记。”
二十、将第十五条改为第二十三条,第一款修改为:“合伙企业办理注销登记,应当提交下列文件:
“(一)清算人签署的注销登记申请书;
“(二)人民法院的破产裁定,合伙企业依照合伙企业法作出的决定,行政机关责令关闭、合伙企业依法被吊销营业执照或者被撤销的文件;
“(三)全体合伙人签名、盖章的清算报告;
“(四)国务院工商行政管理部门规定提交的其他文件。”
二十一、将第十八条改为第二十六条,增加一款作为第三款:“合伙企业有合伙期限的,分支机构的登记事项还应当包括经营期限。分支机构的经营期限不得超过合伙企业的合伙期限。”
二十二、将第十九条改为第二十七条,修改为:“合伙企业设立分支机构,应当向分支机构所在地的企业登记机关提交下列文件:
“(一)分支机构设立登记申请书;
“(二)全体合伙人签署的设立分支机构的决定书;
“(三)加盖合伙企业印章的合伙企业营业执照复印件;
“(四)全体合伙人委派执行分支机构事务负责人的委托书及其身份证明;
“(五)经营场所证明;
“(六)国务院工商行政管理部门规定提交的其他文件。
“法律、行政法规或者国务院规定设立合伙企业分支机构须经批准的,还应当提交有关批准文件。”
二十三、增加一条,作为第二十八条:“分支机构的经营范围中有属于法律、行政法规或者国务院规定在登记前须经批准的项目的,应当向分支机构所在地的企业登记机关提交批准文件。”
二十四、增加一条,作为第二十九条:“申请人提交的登记申请材料齐全、符合法定形式,企业登记机关能够当场登记的,应予当场登记,发给营业执照。
“除前款规定情形外,企业登记机关应当自受理申请之日起20日内,作出是否登记的决定。予以登记的,发给营业执照;不予登记的,应当给予书面答复,并说明理由。”
二十五、删除第二十二条。
二十六、将第二十五条改为第三十四条,修改为:“合伙企业及其分支机构营业执照的正本和副本样式,由国务院工商行政管理部门制定。”
二十七、增加一条,作为第三十五条:“企业登记机关吊销合伙企业营业执照的,应当发布公告,并不得收取任何费用。”
二十八、增加一条,作为第三十九条:“合伙企业未依照本办法规定在其名称中标明‘普通合伙’、‘特殊普通合伙’或者‘有限合伙’字样的,由企业登记机关责令限期改正,处2000元以上1万元以下的罚款。”
二十九、增加一条,作为第四十条:“合伙企业未依照本办法规定办理清算人成员名单备案的,由企业登记机关责令限期办理;逾期未办理的,处2000元以下的罚款。”
三十、将第二十九条改为第四十一条,修改为:“合伙企业的清算人未向企业登记机关报送清算报告,或者报送的清算报告隐瞒重要事实,或者有重大遗漏的,由企业登记机关责令改正。由此产生的费用和损失,由清算人承担和赔偿。”
三十一、删除第三十条。
三十二、删除第三十四条第二款。
三十三、增加一条,作为第四十七条:“违反本办法规定,构成犯罪的,依法追究刑事责任。”
三十四、增加一条,作为第四十八条:“合伙企业登记收费项目按照国务院财政部门、价格主管部门的有关规定执行,合伙企业登记收费标准按照国务院价格主管部门、财政部门的有关规定执行。”
此外,对条文的顺序和部分文字作相应的调整和修改。
本决定自2007年6月1日起施行。
《中华人民共和国合伙企业登记管理办法》根据本决定作相应的修订,重新公布。