承租人再次转租的法律效力该如何认定/许明福

作者:法律资料网 时间:2024-07-24 15:05:45   浏览:9725   来源:法律资料网
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  【案情简介】

  2010年9月,张某将一套自己所有的店面出租给李某,租期为两年。双方约定:李某不得转租,否则张某有权解除租赁合同。2011年8月,李某将该店面转租给赵某,租期为一年,并约定期满可以续签。2012年1月,赵某被房主张某告知将收回该店面,赵某认为李某隐瞒真相,擅自将店面转租给自己,导致自己无法继续承租。于是赵某将李某告上法院,请求确认租赁合同有效。在案件的审理过程中,就该转租合同是否有效存在两种不同的意见。  

  【分歧】

  第一种意见认为,转租合同无效。我国《合同法》第224条规定:“承租人经出租人同意,可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的,承租人与出租人之间的租赁合同继续有效,第三人对租赁物造成损失的,承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同。”该规定说明未经原出租人同意转租合同无效,且出租人与承租人曾在租赁合同中明确约定承租人不得转租,因而承租人擅自转租系无权处分行为。李某与赵某的转租合同无效,赵某的诉讼请求不应得到支持。  

  第二种意见认为,转租合同有效。我国《合同法》第224条的规定,仅仅赋予了出租人在未经其同意下的对原合同的解除权,并未涉及承租人与次承租人之间合同的效力。从维护合同稳定性及保护各方当事人合法权益角度出发,在承租人与次承租人之间所签转租合同未出现法律规定合同无效的情形下,转租合同不宜认定为无效合同。  

  【分析】

  笔者同意第一种意见。本案的关键问题是对于房屋租赁合同,在未征得原房屋所有权人的同意的前提下,承租人擅自转租的效力问题。  

  对于租赁中的转租问题,我国《合同法》仅在第224条规定:“承租人经出租人同意,可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的,承租人与出租人之间的租赁合同继续有效,第三人对租赁物造成损失的,承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同。”该条只规定了经出租人同意的转租合同是有效的,但对于未经出租人同意的转租合同是否有效则未规定。笔者认为,该转租合同是否有效应视具体情况而定。如原租赁合同对转租问题未明确约定,在此种情况下,承租人擅自转租,如对出租人的利益未造成损害,依合同自由原则及合同的相对性原理,则该自行转租关系仅为承租人与次承租人之间的关系,双方合意的达成即成立合同并为有效合同。若原租赁合同明确约定未经出租人同意,承租人不得擅自转租,此时承租人自行转租,违反诚实信用原则,本质上为恶意,属违约行为,此时,转租合同应为无效,出租人可行使合同解除权,收回租赁物;对善意的次承租人来说,可依据无效合同的处理规定向承租人要求赔偿损失。  

  在本案中,张某和李某已在原租赁合同中明确约定,李某不得转租,否则张某有权解除租赁合同。李某隐瞒真相,将该店面转租给不知情的赵某,李某此时并无转租的权利,转租合同应当视为无效。因而笔者认为,赵某的诉请不能得到支持。不过依据无效合同的处理规定,即《合同法》第58条:“合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。”故,赵某可以向法院起诉要求李某赔偿其相应的损失。
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全国人民代表大会常务委员会公告(1988年12月)

全国人民代表大会常务委员会


全国人民代表大会常务委员会公告(1988年12月)

第七届全国人民代表大会代表应为2978人,到全国人大常委会第四次会议时实有代表2964人,还缺14名代表尚待有关选举单位补选。现已由山东省补选出第七届全国人民代表大会代表2人。全国人民代表大会常务委员会同意代表资格审查委员会关于补选代表的代表资格的审查报告,确认补选的第七届全国人民代表大会代表王树芳、曹宝生的代表资格有效。特此公布。
此外,第七届全国人大常委会第四次会议以来,有4名代表逝世:福建省陈德润、王世锐,内蒙古自治区乌兰夫(蒙古族),广东省伍禅。
第七届全国人民代表大会现共有代表2962人,还缺16名代表尚待有关选举单位补选。
全国人民代表大会常务委员会
1988年12月29日




中国人民解放军总政治部关于军队贯彻执行《中华人民共和国婚姻法》的暂行规定

中国人民解放军总政治部


中国人民解放军总政治部关于军队贯彻执行《中华人民共和国婚姻法》的暂行规定

1980年12月29日,中国人民解放军总政治部

各总部、各军区、各军兵种、国防科委、国防工办、军事科学院、军委直属各院校政治部:
中华人民共和国第五届全国人民代表大会第三次会议通过了《中华人民共和国婚姻法》,并决定自一九八一年一月一日起开始施行。这个婚姻法,是我国婚姻家庭关系的基本准则,是关系到家家户户、男女老少切身利益的重要法律。它的贯彻实施,对于切实保障公民在婚姻家庭中的合法权益、家庭的和睦和个人的幸福,以至整个社会的健康发展都是十分重要的。各级党组织和政治机关必须认真在部队中广泛深入地进行宣传教育,加强对全体指战员婚姻问题的管理,提倡婚姻家庭关系上的社会主义新风尚,反对封建的、资本主义的歪风邪气,打击虐待残害妇女和老人的违法行为,增强守法观念,保证新婚姻法在军队中的顺利实施。
我军担负着保卫祖国和建设祖国的光荣使命,为纯洁和巩固部队,提高我军战斗力,增强军政、军民团结,现对军队贯彻执行《中华人民共和国婚姻法》的有关问题作如下暂行规定:
一、关于结婚年龄问题。
新婚姻法规定:“结婚年龄,男不得早于二十二周岁,女不得早于二十周岁。晚婚晚育应予鼓励。”军队亦应按照这一规定执行。但是,法定婚龄是结婚的最低年龄,即不到这个年龄不得结婚,而不是到了这个年龄就一定要结婚。因此,要教育未婚的干部、战士和职工,积极响应党和政府关于晚婚的号召,不要过早地恋爱结婚。现役军人结婚后,夫妻双方都有实行计划生育的义务,大力提倡一对夫妇只生一个孩子。
二、关于干部的配偶条件及结婚问题。
军队干部选择的配偶,必须是历史清楚、思想进步、政治可靠、作风正派、没有严重传染病的中华人民共和国公民。禁止与反革命、坏分子结婚。一般不得同反革命、坏分子的直系亲属,或在外国和香港、澳门、台湾等地从事反革命活动的人的亲属结婚;如对方本人历史清楚,政治上确无问题,现实表现好,亦可酌情允许其结婚。机要人员的配偶,应该历史清楚、思想进步、政治可靠、无复杂社会关系和海外关系。
干部建立恋爱关系后,要主动向党组织报告,由党组织和政治机关对其恋爱对象作必须的政治审查。关于向地方政府调查和索取有关干部恋爱对象证明材料的问题,按中央组织部、中央统战部、公安部、军委总政治部一九七九年二月二十日《关于调查证明材料的规定》第一条第一、三项精神办理。
学员在校学习期间,除个别特殊情况外,一般不得结婚。对舰艇人员、空勤人员和从事国防尖端核心机密工作的人员的婚姻问题,海军、空军、国防科委和二炮政治部可根据具体情况作出必要的补充规定,并报总政治部备案。
三、关于战士、职工的恋爱结婚问题。
为了加强战备、搞好军民关系,战士一律不得在部队内部和驻地找对象。志愿兵原则上也不得在部队内部和驻地找对象,但对个别回原籍找对象确有困难的孤儿、因公致残的人员,提出在部队内部或驻地找对象时,可作为特殊情况处理。由军(独立师)以上政治机关审查批准。
战士在未服满现役期间不准结婚。超期服役的战士和志愿兵提出结婚,可准其利用探亲假期回原籍结婚。凡决定要复员的超期服役的战士,如提出在复员前结婚,应尽量给予安排。
军队职工的婚姻问题,按地方政府的有关规定办理。
四、现役军人一律不准与外国人或居住在香港、澳门的人员结婚。汉族军人要求与习惯上不同汉族通婚的少数民族公民通婚,一般应说服双方放弃此种婚姻;如双方态度坚决,在取得少数民族一方家长的赞同,并尊重和不违反少数民族婚姻习惯的情况下,也可允许结婚。
五、军队营以下干部申请结婚,由团级政治机关审查同意;团以上干部申请结婚,由上一级政治机关审查同意,然后,由所在单位的团以上政治机关出具本人出生年月、民族和婚姻状况的证明,到地方婚姻登记机关办理结婚登记手续。超期服役的战士和志愿兵申请结婚,一般应由所在单位的团以上政治机关出具本人出生年月、民族和婚姻状况的证明,方可到地方婚姻登记机关办理结婚登记手续;但有的超期服役战士和志愿兵在探亲期间找到对象,申请结婚者,如来不及到原部队开具证明时,可由当地县、市、市辖区人民武装部出具有关证明,到地方婚姻登记机关办理结婚登记手续。凡离过婚的申请再结婚时,还须持离婚证件。
六、现役军人提出离婚,应持严肃慎重的态度,要不违反法令,不败坏道德。申请离婚者须经所在单位团以上政治机关同意,并出具证明,方可到地方婚姻登记机关登记离婚,或向人民法院提出离婚诉讼。
本规定自一九八一年一月一日起执行,凡过去有关规定与本规定不一致的,以本规定为准。
各单位贯彻执行新婚姻法和本规定情况以及遇到的问题,望及时报告总政治部。