关于印发《本溪市商品房预售款监督管理办法》的通知

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关于印发《本溪市商品房预售款监督管理办法》的通知

辽宁省本溪市人民政府


本政发〔2008〕1号

关于印发《本溪市商品房预售款监督管理办法》的通知

各自治县、区人民政府,本钢、北钢,市政府各委办局、直属机构:
现将《本溪市商品房预售款监督管理办法》印发给你们,请遵照执行。
                            二○○八年一月三日
                        本溪市商品房预售款监督管理办法
第一条为加强商品房预售款监督管理,保证商品房预售款用于项目建设,维护购房人合法权益,根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》和《本溪市房产管理条例》等有关规定,结合我市实际,制定本办法。
第二条在本市行政区域内经批准预售的商品房预售款(包括本办法实施前经批准的预售商品房项目转让给其他开发商开发建设的预售款)收入和支出,适用本办法。
第三条市房产局是商品房预售款监督管理的行政主管部门,市房屋产权登记机构具体负责本办法实施工作。
第四条商品房预售款监管采用由预售人委托担保公司向购房人提供预售款监管责任担保书的方式实施。
第五条从事商品房预售款担保责任服务的担保公司必须符合以下条件:
(一)经本市工商行政主管部门登记注册、专业从事担保服务的独立法人;
(二)有固定的经营场所;
(三)注册资金不少于5000万元;
(四)有工程师、会计师、评估师等其他专业技术人员;
(五)从事担保服务活动,无不良记录;
(六)其他条件。
第六条本办法所称的商品房预售款,指预售人在办理预售许可证后至竣工验收前出售的商品房,由购房人按商品房购销合同约定支付的购房款。
本办法所称的预售人,指预售商品房的房地产开发经营企业。
本办法所称的购房人,指购买预售商品房的单位和个人。
第七条经批准在建的商品房(含经济适用住房)项目,预售人向市房产行政主管部门申办商品房预售许可证之前,必须与担保公司、商品房项目所在地银行签订《本溪市商品房预售款专用账户监管协议书》;预售人还需在银行设立商品房预售款专用账户,有多个预售房项目的,应分别设立预售款专用账户。拟办理银行按揭业务的,可在办理按揭业务的银行开设商品房预售款专用账户。
担保公司、预售人和商品房预售款专用账户开户银行签订《本溪市商品房预售款专用账户监管协议书》时,必须明确约定禁止预售人直接向购房人收取定金、合资建房款和其他形式购房款。
第八条《本溪市商品房预售款专用账户监管协议书》应包括以下内容:
(一)房地产开发经营企业、开户银行和担保公司的名称、地址、法定代表人姓名;
(二)房地产开发项目的坐落地点、建筑面积、四至范围、用途及可售商品房的套数、价格等;
(三)开设监管账户的银行账号;
(四)商品房预售款的收取、拨付和结算方式;
(五)预售人、担保公司、开户银行三方的权利、义务和应承担的责任;
(六)担保公司的报酬和支付方式;
(七)违约责任;
(八)合同争议的解决方式;
(九)合同的解除和终止。
第九条预售人凭银行出具的《开立商品房预售款专用账户通知书》,分别到市房屋产权登记机构备案和市房产行政主管部门办理预售许可证。
预售许可证应当载明预售人和商品房预售款专用账户开户银行名称及账号、预售房项目、坐落位置、楼号、楼层、建筑面积、担保公司名称。
预售人预售商品房应在售楼处悬挂企业法人营业执照、商品房预售许可证、房地产开发企业资质证书以及注明预售商品房项目坐落位置的规划平面图。
预售人预售商品房必须与购房人签订国家统一制定的商品房购销合同,并在合同中注明购房款存入的专用账户名称、账号。
第十条商品房预售款按照下列程序办理担保:
(一)购房人与预售人签订商品房购销合同。
(二)购房人持商品房购销合同直接到设立商品房预售款专用账户的银行交付商品房预售款。购房人向银行、信用社或公积金管理中心申请购房贷款的,发放贷款单位应当按借款合同约定的时间和金额将贷款直接划转至商品房预售款专用账户。
(三)购房人凭银行出具的商品房预售款交款凭证到担保公司办理本溪市商品房预售款使用责任担保合同。
(四)商品房购销合同签订后30日内,预售人需凭银行出具的购房人付款凭证以及本溪市商品房预售款使用责任保证合同到市房屋产权登记机构办理购销合同登记手续。
预售人在售房时必须向购房人书面告知上述办理程序。
第十一条担保公司应按照《本溪市商品房预售款专用账户监管协议书》对商品房建设项目进行现场勘查,对施工进度、先期拨付的预售款使用情况进行评估,按月与预售人和银行核对商品房预售款专用账户账目,并将商品房预售款专用账户的收支、使用和结余情况于每月15日前报市房屋产权登记机构备案。
第十二条预售款只能用于被监管项目的工程建设,不得挪用。
第十三条预售人使用预售款,必须提前3天向担保公司报送用款计划及下列相关材料,经担保公司审核同意后,银行方可从商品房预售款专用账户予以拨付:
(一)用于支付税款的,由银行凭征税通知单直接拨付。
(二)用于偿还在建工程贷款的,预售人应当提交下列文件:
1.贷款银行出具的还款通知书、已支取贷款金额的证明;
2.施工监理单位出具的已完成工程量的证明。
(三)用于支付设计、监理单位以及其他行政事业性收费的,应提供合同书或缴费通知。
(四)用于支付购买建筑材料、设备或施工单位工程款的,应提供委托施工合同、工程造价预算和监理单位出具的预售项目进度证明等。
(五)用于支付与预售项目相关的其它费用,预售人应提交监管人认为需要提供的证明材料。
第十四条《本溪市商品房预售款专用账户监管协议书》执行期间,预售人、担保公司、银行不得变更商品房预售款专用账户。预售人转让房地产开发项目的,项目受让人应当与担保公司、银行重新签订《本溪市商品房预售款专用账户监管协议书》。
第十五条《本溪市商品房预售款专用账户监管协议书》执行期间,预售人、担保公司和银行协商一致的,经市房产行政主管部门批准可以变更或解除,担保公司应继续履行向购房人出具的本溪市商品房预售款使用责任担保合同。
《本溪市商品房预售款专用账户监管协议书》解除后,预售人可以继续预售商品房,预售款由购房人直接存入原商品房预售款专用账户,银行不得支付;预售人与担保公司、银行三方重新签订《本溪市商品房预售款专用账户监管协议书》后,由担保公司监督将原商品房预售款专用账户结余的资金转入新的商品房预售款专用账户。
第十六条有下列情况之一的,担保公司不得同意预售人使用预售款:
(一)超出用款额度的;
(二)收款单位与申请用途不符的;
(三)前一笔用款未达到预期目的的。
第十七条预售人违反本办法规定使用预售款的,担保公司可以聘请会计师事务所实施审计,审计期一般不超过5个工作日。审计期间停止拨付预售款,审计结果报市房产行政主管部门。
第十八条预售人和购房人协商或经人民法院、仲裁委员会裁决解除商品房购销合同的,担保公司向购房人出具的本溪市商品房预售款使用责任保证合同同时解除,凭担保公司和预售人共同出具的证明由银行向购房人退还预售款本金。
第十九条有下列情况之一的,《本溪市商品房预售款专用账户监管协议书》终止执行:
(一)预售项目的楼盘已经办理初始登记,且本溪市商品房预售款使用责任保证合同全部履行的;
(二)出现协议约定应当终止履行的情形的;
(三)经有关部门批准,房地产开发项目终止的;
(四)经人民法院或仲裁委员会裁决,或者经市房产局批准解除的。
第二十条《本溪市商品房预售款专用账户监管协议书》终止后,预售人应向市房产局提供开户银行和担保公司出具的同意撤销商品房预售款监管专用账户的证明,以及由担保公司、开户银行和预售人三方签订的终止商品房预售款专用账户监管协议书;担保公司应向市房产局提交项目商品房预售款监管报告。
第二十一条担保公司提供的商品房预售款监管担保责任服务,由预售人按国家有关规定支付担保费。
第二十二条《本溪市商品房预售款专用账户监管协议书》和本溪市商品房预售款使用责任保证合同,必须对下列违约赔偿责任进行约定;担保期间,给购房人造成经济损失的,担保公司应按照本溪市商品房预售款使用责任保证合同的约定承担连带赔偿责任:
(一)预售款被预售人挪用的;
(二)购房人依照商品房购销合同要求退房,预售人不予退还预售款的;
(三)预售人未能按照商品房购销合同规定期限交付商品房的;
(四)预售人交付的商品房面积(不包括法定误差)与商品房购销合同约定的面积不符的。
第二十三条担保公司、开户银行、施工监理等单位及个人违反本办法规定,造成预售人或者第三人经济损失的,应当依法承担赔偿责任。
第二十四条市房产行政主管部门应当定期对与商品房预售款监督相关的银行、担保公司进行信用评定,并将评定结果向社会公布。银行、担保公司因不履行监管责任或监管不力给购房人造成经济损失的,应当承担赔偿责任。
第二十五条预售人向担保公司提交虚假文件造成本溪市商品房预售款使用责任保证合同目的无法实现,或者将预售款挪用的,由市房产行政主管部门责令其限期纠正,暂停商品房预售,并依照《城市商品房预售管理办法》(建设部令第40号)有关规定处以违法所得3倍以下但不超过3万元的罚款。
第二十六条本办法自2008年1月15日起施行。


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社会保险财务制度(试行)

劳动部


社会保险财务制度(试行)
1993年10月20日,劳动部

第一章 总 则
第一条 为了促进我国社会保险事业的发展,加强社会保险基金的财务管理,特制定本制度。
第二条 本制度适用于中央和地方各级社会保险管理机构以及经国务院批准实行系统统筹的社会保险管理机构(以下简称社会保险管理机构)。
第三条 社会保险基金必须实行“专项储存,专款专用”,任何单位和个人均不得擅自动用。
第四条 社会保险财务管理的任务是:认真贯彻执行党和国家的方针政策,依照国家有关规定组织各项财务活动,管好用好各项社会保险基金和管理服务费。妥善保管货币资金、有价证券、公有财物和会计档案,搞好财务分析和会计监督工作,及时准确地编制和报送月、季、年度报表,如实反映社会保险机构的财务状况,维护财经纪律,保护社会保险基金和国家财产的安全,并接受劳动部门和财政、审计部门的检查监督。
第五条 社会保险基金包括养老保险基金、企业补充养老保险基金,个人储蓄性养老保险基金、医疗保险基金、工伤保险基金、生育保险基金(待业保险基金财务制度另行制定)。上述各项基金应分别记帐,单独核算。

第二章 财会机构和财会人员
第六条 为了对社会保险财务管理和会计核算进行统一领导,要根据社会保险管理机构规模,设置相应的财会部门。按照《会计法》和《总会计师条例》的规定,地(市)级以上的社会保险管理机构相应设置总会计师,负责组织领导社会保险基金的财务管理、预决算管理、会计核算和会计监督等项工作,并直接对单位主要领导人负责。
第七条 社会保险管理机构的财会部门实行岗位责任制。财会工作岗位一般可分为:会计主管、出纳、基金核算、管理服务费核算、财产物资核算、汇总报表、财务稽核等。这些岗位的设置应根据业务量大小,本着分工明确、密切协作的原则来确定,可以一岗一人,一岗多人或一人多岗。但出纳人员不得兼管收入、费用、债权、债务帐目的登记工作以及稽核和会计档案管理工作。
第八条 社会保险财会岗位应根据岗位需要和责任轻重合理配备高、中、初级专业人员。财会人员因任免及工作调动等原因办理交接手续应按《中华人民共和国会计法》第二十三、二十四条规定执行。

第三章 社会保险基金的征集
第九条 社会保险管理机构应根据国家和地方政府有关规定及时向企业和职工个人征集社会保险基金,不得随意增加或减少。
第十条 社会保险基金的来源:
(一)单位和个人缴纳的基本养老保险费;
(二)单位为职工缴纳的补充养老保险费;
(三)职工个人缴纳的储蓄性养老保险费;
(四)单位和个人缴纳的医疗保险费;
(五)单位缴纳的工伤保险费;
(六)单位和个人缴纳的生育保险费;
(七)按规定加收的滞纳金;
(八)各项社会保险基金存储利息及兑付有价证券利息;
(九)基金保值、增殖的收入;
(十)财政给予的补贴;
(十一)职工社会保险基金异地转移收入;
(十二)社会保险基金其他收入。
第十一条 社会保险基金的收缴,按照国家规定,实行银行“代为扣缴”的结算方式,由社会保险机构开具专用凭证送各企业单位开户银行按月代为扣缴。对逾期不缴者,除令其补缴外,并从逾期之日起按日加收应缴纳数额2‰的滞纳金。滞纳金并入社会保险基金。

第四章 社会保险基金的支付
第十二条 社会保险基金必须按照国家和地方政府规定的范围、标准、项目进行支付。各级社会保险管理机构不得擅自扩大或缩小支付范围,提高或降低支付标准。
第十三条 社会保险基金的支付项目:
(一)基本养老保险基金的各项支出;
(二)补充养老保险基金的各项支出;
(三)储蓄性养老保险基金的各项支出;
(四)医疗保险基金的各项支出;
(五)工伤保险基金的各项支出;
(六)生育保险基金的各项支出;
(七)职工社会保险基金异地转移支出;
(八)提取管理服务费;
(九)社会保险基金其他支出。

第五章 社会保险基金的储存和管理
第十四条 社会保险管理机构在银行必须开设社会保险基金专户,实行“专项储存,专款专用”。对存入银行的社会保险基金按照人民银行规定的同期城乡居民个人储蓄利率计息,所得利息分别并入各项社会保险基金。对到期的存款和有价证券,必须及时办理转存或兑付。
第十五条 凡异地调动的劳动合同制职工,转出与转入地的社会保险管理机构应予办理社会保险基金的转移手续。基金转移时,按照转出地区人民政府规定的缴纳标准(不扣管理费,不计利息)转移。
第十六条 各级社会保险管理机构对历年滚存结余的养老保险基金,在保证各项离退休费用正常开支6个月的需要,并留足必要的周转金的情况下,按照安全、有效的原则可运用一部分结余基金,采取适当的方式保值、增殖。基金保值、增殖所获收入,在扣除必要的管理费后,应全部转入基金,不准挪作他用。
基金保值、增殖的一般方式:
(一)购买国库券以及国家发行的有价证券;
(二)委托国家银行、国家信托投资公司贷款。

第六章 管理服务费的管理
第十七条 各级社会保险管理机构根据国家和当地政府的规定,可以从社会保险基金中提取一定的管理服务费。
管理服务费的提取比例,由各级社会保险管理机构根据上级主管部门规定的范围自行确定,经同级财政部门审核,报上级主管部门批准执行。
各省、自治区、直辖市(包括计划单列市)上解劳动部社会保险管理机构的管理服务费的办法另行规定。
第十八条 各级社会保险管理机构的管理服务费支出范围:
(一)工资。即基础工资、职务工资、工龄津贴以及按国家规定的地区生活费补贴,各类学校毕业生见习期间的临时待遇,仍在本单位编制内的调出学习进修人员工资。
(二)补助工资。即职工上下班交通费补贴、取暖补贴、粮价补贴、副食品价格补贴,临时工工资以及其他按国家规定发给在职人员的属于国家规定工资总额组成范围内的补贴、奖金等。
(三)职工福利费。即按标准提取的工作人员福利费,独生子女保健费、医疗费,因公负伤等住院治疗、住疗养院期间的伙食补助费,病假两个月以上期间的人员工资,职工探亲旅费,由原单位支付的退职金,退职人员及其随行家属路费,职工死亡火葬费用,抚恤救济费,遗属生活困难补助费,长期赡养人员补助费等。
(四)离退休人员费用。即符合规定的离休人员、退休人员的离休、退休金,按规定发给离退休人员的副食价格补贴,生活补贴费,冬季取暖补贴,粮价补贴,以及按规定对离休人员可以开支的其他各项费用。
(五)公务费。即办公费、邮电费、水电费,公用取暖费,工作人员差旅费,调干旅费,调干家属旅费补助,器具设备车辆保养修理费,机动车用油燃料费,用车费,会议费、培训费、场地车辆租赁费,公路养路费等。
(六)设备购置费。即按固定资产管理的业务和办公用的专用设备、一般设备、车辆等购置费,车辆购置附加费,图书购置费,档案设备购置费等。
(七)修缮费。即公用房屋、建筑物及附属设备的修缮费,公房租金,按照国家有关规定不够基本建设投资额度的零星土建工程费用。
(八)业务费。即为完成专业所需的消耗性费用开支和购置低值易耗品费用。临时出国人员制装费、差旅费、国外生活费补贴。大宗帐簿、表册、票证、规章制度、资料的印刷费,宣传费等。
(九)其他费用。即以上未包括的,符合国家有关规定的费用。
(十)服务费。即退休人员活动经费(包括购置退休人员活动器械费用)、返聘退休人员工资等。
第十九条 管理服务费年末结余可转入专用基金,按财政部门规定比例分配为事业发展基金,集体福利基金和奖励基金。事业发展基金主要用于社会保险事业的必要支出,包括基本建设投资、列为固定资产管理的设备、车辆的购置费和零星土建工程等;集体福利基金主要用于发展集体福利事业,包括新建、购置职工住宅和弥补福利费不足等开支;奖励基金主要用于发放职工奖金、奖励先进单位和先进工作者。
各项专用基金的使用必须坚持“先提后用、量入为出”的原则,做到年初有预算,季度有考核,年终有决算。

第七章 货币资金的管理
第二十条 各级社会保险管理机构要切实加强现金、银行存款、财政专户存款及有价证券等货币资金的管理,确保其安全、完整。
第二十一条 现金的收付和管理,要严格遵守银行规定的现金管理制度。库存现金不得超过银行规定的限额,不得以“白条”抵充库存现金,更不准挪用现金。
第二十二条 现金出纳人员要认真负责,扎实细致,防止差错。属于一般工作问题造成的短款,由单位领导人批准报销;属于重大责任事故造成的短款,由单位领导人作出处理意见,并报告上级业务主管部门和财政部门;属于违法行为,必须依法严肃处理。
第二十三条 必须严格遵守国家银行的各项结算制度,接受银行监督。银行帐户只限本单位使用,不准搞出租、出借或转让,不得签发“空白支票”。要按月和开户银行对帐,保证帐帐、帐款相符。
第二十四条 要及时核对、清理存入银行的社会保险基金专户的存款数额,除留用必要的储备金外,其余基金应及时办理定期储存手续。
第二十五条 要严格现金、银行存款收付的审批手续,实行钱帐分管的原则。严格管理空白收据和支票,设置专用登记簿登记,并认真办理领用注销手续,保守保险箱(柜)密码秘密。签发支票使用的各种印章,不得由出纳一人保管。凡与现金有直接关联的帐册(总帐、管理费支出明细帐等)出纳人员不得兼管。
第二十六条 已经存入财政专户的社会保险基金利率不得低于国家规定的同期城乡居民储蓄利率。存据要定期与财政部门核对,保证帐单、单款相符。
第二十七条 社会保险管理机构购买有价证券必须按照国家的有关规定办理。购买的有价证券,应视同货币资金妥善保管,或委托金融部门代为保管,确保帐券相符。
第二十八条 社会保险管理机构财会部门要建立有价证券、定期存单备查簿。对到期的存款和有价证券,必须及时办理转存或兑付。

第八章 财产物资管理
第二十九条 社会保险管理机构财产物资,包括固定资产、材料、低值易耗品等,是社会保险管理机构从事社会保险工作的物资基础,各地要在本单位主要负责人或总会计师的领导下,实行统一领导,归口管理,责任到人的管理责任制。
第三十条 固定资产必须同时具备以下两个条件:
(一)使用年限在1年以上;
(二)单位价值在200元(含200元)以上,或单价低于200元的大批同类物品。
第三十一条 固定资产的一般分类如下:
第一类:房屋;
第二类:交通运输工具;
第三类:专用设备。包括微机及其配套设施,复印机,打字机,传真机等;
第四类:一般设备。包括被服装具,办公与事务使用的设备与家具,一般文体设备等。
第三十二条 各单位的固定资产要建立帐卡,有专人负责保管登记。管理人员和财会人员要密切协作,明确分工,严密手续,定期对帐。财会部门要进行金额控制,保管人员要登记实物数量和金额,并要经常检查和维修,防止丢失和损坏。固定资产的增减变动都要通过会计处理帐务。
保证帐帐相符,帐实相符。
第三十三条 固定资产的计价方法:
(一)新建、购入和调入的固定资产分别按造、购价和调拨价入帐。
(二)自制的固定资产按所开支的工料费入帐。
(三)无偿调入的固定资产,不能查明原价的估价入帐。
(四)调出、变卖和报废的国家资产按帐面原价注销。
(五)购入、调入固定资产的运杂费、安装费不计入固定资产的价值。
(六)各级社会保险机构的固定资产不提折旧基金。
第三十四条 固定资产的新增、调拨和出租、出借应严格履行有关手续。未办妥出租或出借手续的,任何固定资产不得转移。
第三十五条 固定资产的报废、报损,必须经过严格的审批手续。
(一)固定资产必须每年定期清查盘点,发生盈亏,必须查明原因,并按规定程序报批处理。
(二)固定资产报废价值不超过3000元的,报经主管部门批准;超过3000元的,经同级财政部门批准。由于自然灾害等特殊原因损失的固定资产一律报经主管部门批准后报废。报废固定资产的变价收入,应作为重置固定资产资金,不得挪作他用。
第三十六条 小量的随买随用的材料购进可直接作管理费或专用基金支出报销,不记材料帐。大量的经常使用的材料购进,先登记材料帐,领用时再作管理费或专用基金支出报销。对购入、调入和领用、调出的材料都必须办理出入库手续,财会部门根据材料管理部门验收或发讫送来的材料购入、调拨原始单据,经审核后办理付款、收款或转帐。
库存材料要每年清点一次,如有盘盈和盘亏,应查原因,属于多出和自然损耗部分由单位领导批准,做为增加或减少支出处理,属于重大责任事故造成的,应由本单位审查并提出处理意见,报上级主管部门审批。

第九章 财务分析和财务监督
第三十七条 各级社会保险管理机构,要建立财务分析报告制度。财务分析的主要内容包括,社会保险基金和管理服务费预算执行情况,基金的积累实力和保障程度,基金的收入、支出、调剂、增殖、管理情况,基金的损失状况及原因。分析报告应报送单位领导和上级业务主管部门,并接受同级劳动部门的财务审计。
第三十八条 要建立财务检查制度。财务检查、监督要以国家有关方针、政策和财政制度、财经纪律以及上级业务主管部门的有关规定为依据,实事求是、严肃认真地对本单位财务执行情况进行定期检查。对查出的各项违纪金额,应全部并入基本养老保险基金。

第十章 预决算管理
第三十九条 社会保险管理机构必须实行预算管理。根据统一规定的报表格式、内容和期限,按年编报社会保险基金和管理服务费收支预、决算,按季编报预算执行情况报告。
第四十条 预算编制的原则。社会保险基金的预算根据国家和当地政府规定,按照上级业务主管部门下达的主要计划指标,本着“以支定筹、略有积累”的原则,以上年度预算执行情况为基础,加减本年度影响基金收支变动诸因素的预测数据,来确定和编制预算。管理服务费预算既要保证社会保险工作和退休服务工作的需要,又要本着勤俭节约的精神,按照“量入为出”的原则,根据预算年度事业发展计划、人员编制等有关因素预测编制预算。
第四十一条 各级社会保险管理机构编制的社会保险基金和管理服务费收支预决算,报同级劳动部门备案并由上级业务主管部门审批核销后,报当地人民政府,在预算中列收列支。
年度决算的编制,必须按预算执行的实际情况,分清各项基金收支渠道,实事求是编报。要做到报表齐全、内容完整、数据准确、帐表相符、表表相符,并附有详细的决算分析说明。

第十一章 附 则
第四十二条 本制度由劳动部负责解释。
第四十三条 本制度从1994年1月1日起执行。


国家税务总局关于垃圾处置费征收营业税问题的批复

国家税务总局


国家税务总局关于垃圾处置费征收营业税问题的批复

国税函[2005]1128号


广东省地方税务局:
  你局《关于垃圾处置费征免营业税问题的请示》(粤地税发〔2005〕205号)收悉。批复如下:
  根据《中华人民共和国营业税暂行条例》的规定,单位和个人提供的垃圾处置劳务不属于营业税应税劳务,对其处置垃圾取得的垃圾处置费,不征收营业税。





国家税务总局
二○○五年十一月三十日