行政违法行为的事数形态及法律适用
田凯
在日常的执法办案中，如何界定行政违法行为的个数及种类，是正确做出行政处罚的前提。由于我国行政法当前无相应的明文规定，而成为实际操作中的重点和难点。比如，张王二人在未办理营业执照的情况下，多次共同生产销售假冒他人商标、包装、装潢的劣质产品，该如何处理？相信全国的工商部门，会有众多不同的答案。本文试图借鉴刑法中的“罪数形态”的理论，对此作一探讨。
一、何谓“事数形态”
“刑法”中的“罪数形态”，是指犯罪行为的个数及其表现形态。同样的道理，“行政法”中的“事数形态”，是指行政违法行为的个数及其表现形态。作此定义的理论基础，是基于行政违法行为的性质而言。行政违法行为是指行政法律关系主体违反行政法律规范，侵害受保护的行政法律关系，对社会造成一定程度的危害，尚未构成犯罪的行为，是种“初级阶段”的犯罪。
二、确定“事数”的标准
在“刑法”中，确定犯罪行为的个数以犯罪构成为标准，符合四个要件（主体、客体、主观方面、客观方面），构成一个犯罪行为。即凡是行为人以一个犯意，实施一个行为，符合一个犯罪构成的，就是一罪。凡是以数个犯意，实施数个行为，符合数个犯罪构成的，就是数罪。如果数个犯罪构成是同一性质的，叫同种数罪；如果数个犯罪构成是不同性质的，叫不同种（异种）数罪。同理，如果行政违法当事人的行为同时具备四个要件，就可以认定为一个行为，也称为“一事”（注：主观过错不是行政处罚的前提条件，特别规定除外），符合数个构成要件的，就是“数事”。
三、“事数形态”的种类及法律适用
借鉴刑法关于犯罪行为的分类，如继续犯、连续犯、牵连犯、竞合犯，……，笔者将行政违法行为分类如下：
1、继续性的行政违法行为
继续性的行政违法行为，也叫持续性的行政违法行为（以下简称“继续行为”，其他雷同），是指一个违法行为发生之后，行为以及由此造成的不法状态一直处于持续之中。《广告法》第37条：“虚假宣传”是继续违法的典型形态。这一违法行为从行为人准备广告发布开始，一直到误导消费者为止，其具有时间上不间断性和侵害客体的同一性特点。该行为似乎可以以时间为标准分段构成符合同一构成要件的数个违法。但是，主观上看，这一违法出于一个过错，尽管在不同阶段有不同的动作表现，但行为具有延续性，在本质上是一事，而非多事，应按一事处罚。再比如，无照经营，从开始起至被查处至，其违法行为一直处于持续状态。
2、连续性的行政违法行为
连续违法是在较长时间内反复实施同种行政违法行为的情形。从广义上说，连续违法包括以某种行政违法为常业或习性的违法。比如长期出售伪劣商品作为谋生手段尚不构成犯罪的违法就是典型的常业违法。单独看，此类行为人的每一次出售伪劣商品行为均可构成一个独立的违法行为，但因其进行的是同种类违法，所以法律上仍规定为一事，而不是以同类多事分别处罚。
连续违法每次实施的违法行为必须属于同一违法形态，认定相对容易，困难在于选择性的连续违法是否为同一违法。比如，根据《城乡个体工商户管理暂行条例》规定，个体工商户生产或者销售假商品的，工商行政管理机关有权根据不同情况分别给予警告、罚款、没收非法所得、责令停止营业、扣缴或吊销营业执照（可以并处）的处罚。这一规定中的生产或销售假商品行为即为选择性违法。笔者认为，这类前一违法为后一违法作准备并最终达成目的的具有因果连贯性的违法，也属于连续违法，行政主体应根据违法种类用选择性违法名称对违法者作综合处罚，而不是根据各个违法分别对违法者进行处罚。遇几个行政主体分别查处的时段违法，原则上应由最接近终局目的的违法行为查处者综合处罚。如部分阶段的违法已经处罚，其他行政主体即不可再考虑予以处罚。
3、竞合性的行政违法行为
(1)法条竞合
法条竞合的本质是法律所规定的违法构成要件的竞合。它的特征是：相对人只实施了一个违法行为（一事），但因法律错综复杂的规定，出现触犯数个违法行为（多事）的状态；数违法行为之间在构成要件上存在交叉、从属的逻辑关系。与事数形态不同，法条竞合只存在一个违法行为。但象牵连违法、连续违法等事数形态却均存在两个或两个以上的违法行为，只是定性或处罚时作为一事处理。从理论上说，法条竞合可分为局部竞合、交互竞合二类。
a、局部竞合是指一事概念的外延是另一事概念外延的一部分，违法行为正好符合从属部分的情形。在局部竞合中，外延小的一事被包容在外延大的一事中，法律作这种规定意在使外延小的一事的客体受特别的保护。对局部竞合的违法行为，应该适用特别法优于普通法原则 。自然，适用普通法的行政主体先查处的，该行政主体有将案件移送适用特别法行政主体的义务。例如，李某使用假冒商标，同时违反《商标法》和《反不正当竞争法》，应适用外延小的《商标法》。再如，张某无营业执照销售日用百货，同时违反《城乡个体工商户管理暂行条例》和《无照经营查处取缔办法》，应适用外延小的《城乡个体工商户管理暂行条例》
b、交互竞合是指一事概念的外延与另一事概念的外延各有一部分相交，违法行为正好符合相交部分的情形。对于交互竞合的违法行为，除非法律有特别规定，行政主体应适用谁先查处、谁制裁的原则 。除非有必要运用具有独特性质（即在性质上不同于已使用的处罚种类）的制裁，后查处方不得再行处罚。对交互竞合的违法行为人，在可能的情况下，相关的行政主体应联合处罚。例如，出售过期变质食品，工商部门依据《产品质量法》，卫生部门依据《食品卫生法》均可以处理。
(2)想象竞合
想象竞合是指行政违法当事人实施一个违法行为，同时在表面上触犯数个法律规范的情况。由于想象竞合只有一行为，以一行为而犯数事，不是实际的数事，而是观念上的或想象的数事，含有貌似数事实为一事的意味。实务操作中，对其采取“从一重事处罚”的原则。比如，制售毒品，既是种无照经营的违法行为，又触犯《麻醉药品和精神药品管理条例》。对于想象竞合性的违法行为，工商部门应作为一种特殊情况，移送法律特别授权的部门“从重”处理。
需要注意的是，法条竞合与想象竞合有着本质的区别，前者纯粹是由于立法技术的原因造成的，而后者根本不存在法律重合、交叉的情况。
4、牵连性的行政违法行为
牵连违法是指相对人以实施某一违法为目的，但其手段或结果又构成其他违法形式的情形。例如，冒用他人名义销售伪劣商品，该销售伪劣商品行为构成售假违法，售假的方式构成假冒违法。这两种违法是牵连违法。牵连违法的特征是：存在数个符合违法构成要件的违法行为；数个违法行为间具有手段与目的或原因与结果的关系并共同构成有机整体；行为人只追求一个违法意图，但可以将数个行为分别确定为目的或原因、手段或结果；直接实施违法目的的是主行为，为实现这一目的创造条件或进行辅助的是从行为。在行政法领域，对于牵连违法的处理，法律上无统一规定。实践中，对牵连违法的处理，依据吸收原则，遵循“从一重事从重处罚”的原则。
5、共同性的行政违法行为
共同性的行政违法行为，是指违法行为的主体不止一个，而是有两个或两个以上。在进行行政处罚时，应综合考虑，分别处罚，即通盘考虑整个违法行为，同时明确每个主体在其中的作用（性质、情节、后果等），而后分别下达处罚决定。
6、聚合性的行政违法行为
聚合性的行政违法行为是指不同的行政违法行为，出于同一目的，同时聚集于同一载体之上的现象。例如，在商品的标签上既假冒他人注册商标，又仿冒他人知名商品特有的名称、包装或装潢，擅自使用他人的企业名称，甚至还伪造质量标志、产地，对商品质量作引人误解的虚假表示，等等。
聚合性的行政违法行为，各行为之间不存在法律上的牵连，是相互独立的法律行为，只存在事实上的法律关系，如都是一个当事人所为，违法行为附载于同一张标签上。对于聚合性的行政违法行为，由于各种违法行为分别有各自独立的法律责任，相互之间互不影响、互不重叠，追究一种行为的责任不影响另一种行为的责任的追究，因此，在处理时，实行“数事并罚”。
7、选择性的行政违法行为
选择性的行政违法行为是指实施多个不同的行政违法行为，触犯同一法条的情形。如《反不正当竞争法》第5条第2项“擅自使用知名商品特有的名称、包装、装璜，或者使用与知名商品近似的名称、包装、装璜，造成和他人的知名商品相混淆，使购买者误认为是该知名商品”。
选择性的行政违法行为的特征是：（1）多个相关违法行为规定在同一法条中；（2）一个选择性法条包含并可以分解为多个独立的行为。如上述选择性违法行为可以分解为擅自或近似使用知名商品特有的“名称；包装；装璜；名称、包装；名称、装璜；包装装璜；名称、包装、装璜”7种情形；（3）其所包含的各个独立的违法行为的严重性程度相同；（4）各个独立的违法行为均适用同一罚则；（5）一人实施的数个违法行为被一个选择性法条含盖时，不作数事并罚，而以该选择性违法行为从重或加重处罚。
8、多次性的行政违法行为
违法行为不止一次地发生，而是两次甚至屡次发生。对于多次性的行政违法行为，应区别以下两种情况处理：
（1）性质相同的，作为同一种违法行为，累计处理；
（2）性质不同的，分别定性，“数事并罚”（此与刑法中的“数罪并罚”相一致）。
在此需要注意，行政违法行为的追究时效如何理解？按照《行政处罚法》第二十九条规定，“违法行为在二年内未被发现的，不再给予行政处罚，法律另有规定的除外。”“前款规定的期限，从违法行为发生之日起计算；违法行为有连续或继续状态的，从行为终了之日起计算。”例如，王某01年、02年、03年、04年、05年、06年均出售过一次假货。是从01年开始追究还是从04年开始追究？笔者认为应该从违法行为被发现之日起上推两年，两年以前的不予追究。“法律不究既往”，此乃《行政处罚法》设立“追究时效”的真正目的。但是，在进行处理时，对于超出追究期限的违法行为，可以作为情节予以考虑。如果是继续性的行政违法行为，比如无照经营，则应从行为发生之日起计算。
9、复合性的行政违法行为
复合性的行政违法行为是指多个违法主体多次实施多个违法行为，如本文开头的案例。
根据以上分析，笔者将开头的案例研判如下：从总体上看，当事人的行为构成共同性的多次并且是复合性的行政违法行为。总体来说，构成：（1）无照经营；（2）假冒商标；（3）擅自使用知名商品特有的包装、装璜；（4）生产销售伪劣商品。对于（1）而言，构成继续行为；对于（2）和（3）而言，构成聚合行为；对于（3）而言，构成选择行为；对于（2）、（3）、（4）而言，又构成牵连行为。其中（2）和（3）是手段，（4）是结果。依据牵连行为的处理原则，应对其商标侵权进行从重处罚。总之，应先对其多次的违法经营额进行累计，并责令改正，同时对张王分别处罚如下：1、依据《城乡个体工商户管理暂行条例》的规定，罚款若干元；2、依据《商标法》的规定，罚款若干元。两项合并，罚款若干元。
总之，行政法与刑法在法理上是相通的，可以运用刑法的一些基本原理指导行政执法。同时，也应该看到，刑法经过几十年的发展，已比较成熟，而行政法在我国仍是门新兴的学科，许多问题仍处于研究探讨之中，二者并不等同。加强行政法的研讨，准确执法办案，从而“依法行政”，此乃笔者撰写此文的目的所在。
山东蓬莱市工商局 田凯
电话：0535—5615701（办）
注：本文发表于《山东工商》2006年第21期
徐州市城市房地产抵押办法
江苏省徐州市人民政府
徐州市城市房地产抵押办法
徐州市人民政府令第72号发布
第一章总则
第一条 为加强房地产抵押管理，保障当事人的合法权益，维护房地产市场秩序，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国担保法》、《江苏省土地管理条例》、《徐州市城市房地产交易管理条例》等法律、法规，结合本市实际，制定本办法。
第二条 在本市城市规划区内以建设在国有土地之上的房地产设定抵押的，适用本办法。
第三条 本市实行房地产抵押登记制度。依法设定的房地产抵押权受法律保护。
第二章抵押的设定
第四条 下列房地产可以设定抵押：
(一)依法取得所有权的房屋及其占用的土地使用权；
(二)依法取得但尚未建有房屋及其他地上定着物的出让土地使用权；
(三)依法取得的房屋期权；
(四)其他可以依法抵押的房地产。
以尚未建有房屋及其他地上定着物的划拨土地使用权抵押的，按照法律、法规的有关规定执行。
第五条 下列房地产不得设定抵押：
(一)权属不明或者有争议的房地产；
(二)未依法登记领取权属证书的房地产；
(三)被确定作为文物保护的建筑物；
(四)依法公告列入城市房屋拆迁范围的房地产；
(五)被依法查封、扣押、监管或者依法以其他形式限制转移的房地产；
(六)政府代管的房地产；
(七)已出租的公有居住房屋；
(八)县级以上人民政府依法决定收回土地使用权的国有土地使用权；
(九)依法不得抵押的其他房地产。
第六条 设定抵押权的房地产价值可以由抵押权人和抵押人协商确定，也可以由共同委托的依法设立的具有房地产评估资质的房地产评估机构评估确定。法律、法规另有规定的除外。
第七条 抵押物所担保的债权不得超出该房地产的价值。同一房地产的同一价值部分不得重复抵押。
以划拨方式取得土地使用权的房地产抵押时，其所担保的债权不得超出该房地产的评估现值减去依法核定的土地使用权出让金数额后的数额。
设定抵押权后，该房地产价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押。
第八条 房屋及其占用范围内的土地使用权应当同时抵押。以部分房屋抵押的，该部分房屋所占相应比例的土地使用权应当同时抵押。
第九条 同一房地产设定两次或者两次以上抵押权的，抵押人应当将已设定的抵押情况书面告知抵押权人。
第十条 以两宗以上的房地产设定同一抵押权的，视为同一抵押房地产，但抵押当事人另有约定的除外。
第十一条 以已出租的房屋设定抵押权的，抵押人应当书面告知承租人。
第十二条 以共同共有的房地产抵押的，抵押人为全体共有人。
以按份共有的房地产抵押的，抵押房地产以抵押人享有的份额为限。
第十三条 房地产开发企业不得以已经预售的商品房设定抵押权。
第十四条 买受人以预购商品房期权设定抵押，所担保的债权仅限于购买商品房的贷款，同时商品房开发项目必须符合房地产转让条件并取得商品房预(销)售许可证、商品房产权证明。
第十五条 以建筑工程期权设定抵押的，必须符合国家有关建筑承包的规定，且已完成部分的建筑工程尚未预售。
第十六条 以国有房地产设定抵押的，必须符合国有资产管理规定。
以集体所有的房地产设定抵押的，须经职工代表大会讨论通过。
以三资企业、股份制企业的房地产设定抵押的，须经董事会或股东大会讨论通过，但企业章程另有规定的除外。
第三章抵押合同
第十七条 房地产抵押的当事人应当签订书面抵押合同。
第十八条 抵押合同包括以下内容：
(一)抵押人和抵押权人的姓名(名称)和住所；
(二)被担保的主债权种类、数额；
(三)债务人履行债务的期限；
(四)抵押房地产的座落、用途、结构、建筑面积、用地面积、四至范围；
(五)抵押土地使用权的性质、用途、面积；
(六)抵押房地产约定、评估价值；
(七)抵押房地产的占管人、占管方式和责任，意外毁损、灭失的风险责任；
(八)抵押房地产的权属证书的编号及保管；
(九)抵押权人处分抵押房地产的方式；
(十)违约责任；
(十一)争议解决方式；
(十二)合同签订的时间、地点；
(十三)双方约定的其他事项。
抵押合同不完全具备前款规定内容的，可以补正。
第十九条 以预购商品房期权抵押的，须在抵押合同上注明生效的预购商品房合同编号。
第二十条 以建筑工程期权抵押的，抵押合同除包括本办法第十八条规定的内容外，还应当包括：
(一)《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》编号；
(二)工程总承包合同、工程总造价；
(三)已完成的工作量和工程量；
(四)已投入在建工程的款项、数额；
(五)施工进度及工程竣工日期。
第二十一条 抵押人和抵押权人在订立抵押合同时，不得约定在债务履行期届满而抵押权人未受清偿时，抵押房地产的所有权转移为债权人所有。
第二十二条 变更抵押合同的，抵押人和抵押权人应当签订书面抵押变更合同。解除抵押合同的，抵押人和抵押权人应当签订书面抵押解除合同。
第二十三条 有下列情形之一的，抵押合同终止：
(一)抵押所担保的债务已经履行的；
(二)抵押合同被解除；
(三)债权人免除债务；
(四)法律规定终止或者当事人依法约定终止的其他情形。
第四章抵押登记
第二十四条 抵押合同自抵押登记之日起生效。
第二十五条 房地产抵押双方应当在抵押合同签订之日起十五日内向下列机关办理抵押登记手续：
(一)以现房、房屋期权抵押的，向抵押房地产所在地的市、县(市)、贾汪区房产管理部门申请办理抵押登记；徐州市市区范围内的房地产、房屋期权抵押登记，由市房产管理部门委托房屋产权监理机构办理。
(二)以尚未建有房屋及其他地上定着物的土地使用权抵押的，向核发该土地使用证书的土地管理部门申请办理抵押登记。
(三)以房屋及其四至范围外的土地使用权一并抵押的，应当分别向房产、土地管理部门申请办理抵押登记；房屋无产权证明或者房屋不具有使用价值且抵押双方当事人约定以土地使用权作为抵押的，向土地管理部门办理抵押登记。
第二十六条 申请抵押登记时，抵押当事人应当持主合同、抵押合同、身份证明等，填写房地产抵押登记申请表，并亲自到场具结，同时提交下列材料：
(一)以现房抵押的，提交《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》、估价报告书；
(二)以预购商品房期权抵押的(含安居工程、经济适用住房)，提交生效的《商品房销售合同》、预付款票据；
(三)以建筑工程期权抵押的，提交立项批文、《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、施工合同、土地出让合同、土地出让金缴纳票据、估价报告书；
(四)以尚未建有房屋及其他地上定着物的出让土地使用权抵押的，提交国有土地使用权证、土地使用权出让合同。
以尚未建有房屋及其他地上定着物的划拨土地使用权抵押的，按照有关法律法规等规定办理。
第二十七条 以房屋期权设定抵押的，房屋在抵押期间竣工的，应当自抵押人领取房屋所有权证之日起十五日内重新办理抵押登记。
第二十八条 房地产抵押登记机构应当对申请人的申请及提交的材料依法审查：
(一)对符合登记条件的，应当在受理抵押登记申请之日起七日内予以登记，并出具有关证明；
(二)不符合登记条件的，应当书面答复申请人。
第二十九条 抵押合同发生变更或者终止的，抵押当事人应当自变更或者终止之日起十五日内持身份证明、原抵押合同、抵押变更或者终止合同、抵押权利证明向原抵押登记机构办理变更或者注销抵押登记。抵押登记机构应当在七日内作出是否准予变更或者注销的书面答复。
第三十条 房地产抵押登记机构办理抵押登记时，应当在抵押房地产的权属证件上作设定抵押的记载，交由抵押人收持，所出具的抵押权利证明交由抵押权人收持。
第三十一条 抵押登记、变更抵押登记、注销抵押登记的有关材料可以查阅、抄录或者复印。
第五章抵押房地产的占管
第三十二条 已设定抵押的房地产，由抵押人占管。抵押人在占管期间，应当保持抵押房地产的安全、完好。抵押权人有权按照抵押合同的规定，监督检查抵押物的占管情况。
第三十三条 抵押人在房地产抵押期间，可以将抵押房地产出租，但应当向承租人说明抵押事实，并将出租情况书面告知抵押权人。
第三十四条 抵押人在房地产抵押期间，可以将抵押房地产转让，但应当先征得抵押权人的书面同意，并将抵押的情况书面告知受让人。
转让抵押房地产的价款明显低于其价值的，抵押权人可以要求抵押人提供相应的担保；抵押人不提供的，不得转让抵押房地产。
抵押房地产转让所得价款，应当提前偿付抵押权人，超过债权数额的部分，归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
第三十五条 因国家建设需要将已设定抵押的房地产列入拆迁范围的，抵押人应当及时书面通知抵押权人，并采取必要的补救措施。
第三十六条 抵押权可以随债权转让。抵押权转让时，应当签订抵押权转让合同，并办理变更抵押登记。
抵押权转让后，原抵押权人应当书面告知抵押人。
第三十七条 抵押人占管的抵押房地产发生毁损、灭失的，抵押人应当采取措施防止损失的扩大，并及时将情况通知抵押权人。
因抵押人的过错使抵押房地产毁损或者灭失，导致不足以或者不能担保其债务履行时，抵押人应当重新提供或者增加抵押物以弥补不足。
第六章抵押权的实现
第三十八条 有下列情况之一的，抵押权人有权要求处分抵押房地产：
(一)债务履行期满，抵押人未能履行债务，又未能与抵押权人达成延期履行协议的；
(二)抵押人死亡或者被依法宣告死亡，抵押人的继承人、受遗赠人、代管人拒绝履行债务或者无继承人、无受遗赠人代其履行债务的；
(三)抵押人被宣告解散或者破产的；
(四)抵押人违反本办法有关规定，处分抵押房地产的；
(五)抵押合同约定的其他情况。
第三十九条 有本办法第三十八条规定情况之一的，抵押当事人可以通过以下协商方式处分抵押房地产：
(一)作价转让；
(二)拍卖或者变卖；
(三)抵押合同约定的其他处分方式。
协商不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。
第四十条 抵押权人处分抵押房地产时，应当先书面通知抵押人，抵押房地产为共有或者出租的，还应当同时书面通知共有人或者承租人。
第四十一条 以作价转让或者变卖方式处分抵押房地产的，下列公民、法人或者其他组织在同等条件下享有优先购买权：
(一)按份共有的抵押房地产的其他共有人；
(二)已出租的抵押房地产的承租人。
以拍卖方式处分抵押房地产前，抵押权人应当书面通知前款所享有优先购买权的相关人。
第四十二条 同一宗房地产设定两个以上抵押权的，按照抵押登记的先后顺序受偿。
第四十三条 抵押权人对抵押房地产的处分，因下列情况而中止；
(一)抵押权人自愿中止的；
(二)抵押人愿意并证明能够及时履行债务，并经抵押权人同意的；
(三)因房地产抵押提起仲裁或者诉讼的；
(四)被拍卖抵押房地产权属有争议的；
(五)其他依法应当中止的情况。
第四十四条 处分抵押房地产所得价款，依照下列顺序分配：
(一)补缴土地使用权出让金；
(二)支付处分抵押房地产的费用；
(三)扣缴抵押房地产应当缴纳的税款；
(四)偿还抵押权人债权本息及支付违约金；
(五)赔偿因债务人违反主合同而对抵押权人造成的损失；
(六)剩余金额交还抵押人。
处分抵押房地产所得金额不足履行债务、违约金和损害赔偿的，不足部分由债务人负责清偿。
第七章法律责任
第四十五条 抵押合同生效后，抵押当事人应当履行合同，任何一方不履行或者不完全履行合同的，应当承担违约责任，并赔偿另一方由此遭受的损失。
第四十六条 抵押人隐瞒抵押房地产被查封、扣押或者抵押、出租等情况，造成他人损失的，应当承担赔偿责任。
第四十七条 抵押当事人提供虚假材料或者申报不实获取抵押登记的，房地产抵押登记机构应当注销其抵押登记。由此造成的损失，由责任方承担。
第四十八条 抵押当事人因房地产抵押发生争议的，可以协商解决；协商不成的，可以按照仲裁协议约定申请仲裁机构仲裁。
第四十九条 抵押登记机构在规定的时间内不作答复或者不予登记、变更、注销的，抵押当事人可以提起行政复议或者行政诉讼。
第五十条 抵押登记机构工作人员无正当理由不办理抵押登记或者逾期办理抵押登记，或者滥用职权，或者利用职务上的便利索要他人财物，或者非法收受他人财物为他人谋取利益的，由其所在单位或者上级主管部门给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第八章附则
第五十一条 下列用语在本办法中的含义是：
(一)房地产抵押，是指抵押人以其合法取得的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产处分所得的价款优先受偿。
(二)房屋期权，是指依建设工程总承包合同、建设工程施工总承包合同或者以商品房预售合同的约定将来某一时间获得建成房屋的权利，包括房屋建筑工程期权和预购商品房期权。
第五十二条 本办法自发布之日起施行。
2001年3月19日