土地储备制度法律机理探析

王保信*


摘要：土地储备制度作为近些年从香港引进、当前大部分省市相继采用的土地资源运作制度，其相关法律机理的研究尚嫌薄弱。本文从土地储备制度产生和发展的法律动因、土地储备制度运作应遵循的法律原则及土地收购、储备行为的法律性质等几个方面进行探析，以期对土地储备制度的基本法律机理有所揭示。
关键词：土地储备制度 法律动因 法律原则 法律性质
一、土地储备制度产生与发展的法律动因之探源
（一）土地资源自身稀缺性与人类日益增长的经济需求之矛盾是催生土地储备法律规范的沃土
土地是人类得以生存与发展的物质载体，是“一切生产和一切存在的源泉。”[1]然而，作为一种自然资源，土地具有稀缺性。所谓稀缺性，是指土地因其位置的固定性、面积的有限性而不可再生，不能为人类所无限度的利用的一种自然属性。土地的稀缺性是相对于人类无限之需求而言的。依西方经济学观点，一种资源的稀缺性乃是源于其不可再生性，如土地、淡水、矿物、石油、天然气等；而人类由于自身的发展需要消耗大量的自然资源，并且这种消耗随着人口的增加、经济的发展而呈上升之势。以我国为例，自上个世纪70年代以来，我国人口以每年10％左右的速度增长，耕地则以每年2.%的速度递减。[2]这样，土地资源自身的稀缺性与人类日益增长的经济需求之间就存在不可避免的矛盾。为了缓解这种矛盾，客观上要求在土地上建立一种行之有效的秩序性规范——法律规范，一方面以之确定土地权利之归属和流转，另一方面，据以规制各种对土地资源进行破坏与浪费的非理性行为，以期实现土地资源的最优化开发与利用。土地储备法律规范正是这种社会客观需要催生之必然结果。
（二）国家对土地资源的宏观调控是土地储备法律制度产生的制度动因
在市场经济条件下，每一个市场主体都是理性的“经济人”（亚当.斯密语），为实现其自身利益之最大化倾力而为。同样地，由于市场主体利益的非一致性，不同利益主体的行为难以形成对整个社会有益的规模经济效应，相反，通常情况下都会出现规模不经济甚至是无政府主义的不良后果。为了矫正私利主体的各种非理性行为，国家（作为拥有至高无上权力之统治体）必须运用其认为可行的统治方法予以规制。在长期的实践当中，世界各国逐渐形成了一整套对经济进行宏观调控的制度。通过宏观调控手段如价格、利率、税收、财政转移支付等的调节，一方面使社会需求总量与供给总量趋于平衡，另一方面则使社会的供给与需求结构达到平衡，从而令资源配置趋于合理。土地储备制度产生极为重要的一个法律制度动因即是：顺应国家对土地资源进行宏观调控的需要，用制度的法律化规制土地市场，使土地资源发挥尽可能大的效用。
（三）土地价值的可估算性及市场主体的逐利性是土地储备法律制度诞生的现实动因
土地作为一种典型地不动产，总是固定在地球表面某一确定的经纬度上。与地理学上的土地概念不同，[3]法学上的土地是指能为人类所控制、利用并借以创造财富的陆地地表。随之科技的进步，现代人对土地的利用越来越走向集约化，土地的价值总体上处于上升趋势。相应的，人们对土地价值的评估和测算也日趋精密与完善。正是土地价值的这种可估算性及人们利用土地创造财富的逐利心理，推动着土地储备法律制度这一调整市场主体合理、有序利用土地的规范的产生。
二、土地储备制度应遵循的法律原则之彰显
（一）合法运作原则
合法运作原则是指土地储备制度地运作必须在实质上和形式上都符合法律法规地规定，不得在法律法规之外运行。当前，由于全国性统一的法律规范的缺位，各个实现土地储备制度的地方政府都是依照本地的地方性法规或地方规章运行；对于具体的制度及运作行为，尚有许多属于无章可循、无法可依的状态，如储备中心的法律地位及职权职责、纳入储备的土地范围、储备土地的出让方式等。因此，加快土地储备相关制度的立法，使其在法律规范范围内有序运作无疑意义重大。
（二）资源优化配置原则
土地储备法律制度的构建须符合资源优化配置原则。土地资源的优化配置原则是指土地资源在生产和再生产过程中各个环节上的合理、有效的流动和配备。我国的社会主义市场经济，就是要使市场在国家宏观调控下对资源配置起基础性作用。由于我国目前实行土地所有权公有制度，因此，现实可供自由配置的只能是土地他物权，即土地用益物权和担保物权。在土地用益物权方面，应当重点抓土地用途管制和权利的自由流转，使土地效用达到最大限度的发挥；在土地担保物权方面，则着眼于担保主体及相关第三人权利义务的界清，以切实发挥土地在债权担保中的作用。土地储备制度在资源的优化配置上应当采用拍卖出让形式，减少、消灭协议出让方式，使土地使用权出让真正走向市场化、规范化。
（三）可持续发展原则
可持续发展是在人类面临科技进步与生态环境恶化、贫富差距日益拉大这两大社会失衡的背景下而产生的一种新型的发展观，其核心思想在于要求人类以最高的智力水平和泛爱的责任感去准确处理人与自然、人与人之间的关系，并在作出每一个行为与抉择时，不仅要考虑本代人的利益平衡，而且要考虑到代际人的利益平衡，从而实现自然资源、人文资源在现在与将来的高效、持续发展。[4]土地储备制度应当遵循可持续发展原则，在土地的收购、储备与使用权移转过程中，应当充分考虑土地资源的长远规划与短期利用的矛盾，考虑基于土地的社会经济长远发展与资源消耗的协调，避免盲目放地等政府短期行为。
（四）土地使用权竞争性出让原则
土地储备中心收购土地之后，一方面需要进行土地的储备，以对土地资源和社会经济进行宏观调控；另一方面，须对其储备的土地进行使用权的有偿出让，以实现土地资源的价值。在土地使用权的出让过程中，应当坚持竞争性出让原则，严格控制非竞争性出让即协议出让的数量。市场是资源配置的调节器，在完全的市场经济下，各个主体通过竞争这一法则实现优胜劣汰。因此，让资源同有优势?有实力的投资者配置?是市场经济的要义?让最有实力的开发商得到最好土地的最公平的方法即是竞争。与拍卖、招标、挂牌等竞争性方式出让土地，较之协议出让既有实现土地资源优化配置与国有资产保值增值之效，又可减少暗箱操作，抑制腐败现象的产生。
（五）社会效益优先原则
社会效益优先原则是指在土地储备制度的整个运作流程及其价值取向上，当出现政府利益、个人利益与社会公共利益不一致的情形时，应当优先考虑社会效益。土地储备制度的运行应当遵循社会效益优先原则，这是其实现国家宏观调控职能和资源优化配置的前提，也是实现土地资源可持续性发展的保障。笔者认为，所谓的社会效益，是指符合整个社会、社区的民众的根本利益的、可增进其福利的一种权利与利益分配状态。社会效益追根到底是人权的利益化，或称利益化了的社会民众整体的生存权、发展权。其在本质上是民生问题。政府在进行土地收购时，应当在符合城市整体规划的前提下，不得侵犯被收购者及相关市场主体的合法权益；在获得土地收益之后，对盈余资金的投向应当有严格的用途管制，尽量往公共设施建设、社会保障、环境保护等涉及社会公益性的方面倾斜。
三、土地收购与储备法律性质之剖析
（一）行政行为说（强制论）
行政行为说认为，在土地储备、收购过程中，政府的行为属于行政法律行为，而被收购土地的一方当事人为行政相对人。行政行为说又可分为两种：其一，认为土地收购与储备行为于双方当事人而言是一种“权利和义务”关系，即土地收购是政府的权利，对被收购方讲是对国家的义务，收购是一种行政行为，收购价格不必遵循等价有偿的原则，只有这样才能确保政府建立和实施土地收购储备制度的宏观社会经济目标的实现。这不符合建立社会主义市场经济体制的要求；其二，认为属于国家对土地收购的“强制性买卖”关系，该学说承认土地收购双方存在“买卖关系”，但这种“买卖关系”是强制性的，表现在收购与否由政府决定，收购价格由地价评估机构按照市场价格进行评估，并由土地行政部门确认，而不由原土地使用者自由要价。“强制性买卖”关系有如下性质：①土地统一收购属于政府的特有权力；②土地统一收购权力是用于公共目的；③行使土地统一收购权力必须给予合理的补偿。
（二）民事行为说（自由论）
持民事行为说者认为，收购行为是市场经济条件下的“自由买卖关系”，即政府及其授权委托的土地收购机构与被收购单位或个人是平等的经济主体，是否收购及收购的价格均由双方在自愿、公平、有偿的基础上，根据市场状况自由协商决定。 [5] 依次观点，实施土地储备的政府或其授权机构就是一个纯粹的地产开发公司，它仅能实现其效益最大化的微观目标，而土地储备制度的宏观的社会、经济目标就无法实现。
（三）区分说
区分说是在对民事行为说与行政行为说进行研究、筛选的基础上，认为此二者皆有失偏颇，而主张应当视政府在收购时的不同身份来确定收购行为性质的一种折中观点。具体而言，该学说认为：
政府主体身份表现在国有土地上是双重的，它既是土地所有者代表，又是行政管理者。作为所有者代表，政府享有对土地的占有、使用、收益和处分的权利，其中，有偿出让国有土地使用权便是其行使所有权的重要表现形式。政府与国土使用权的受让人签订的土地使用权出让合同应当遵循平等、自愿、等价有偿的原则；作为行政管理者，政府享有对土地的财产权力，这种权力是与服从相对于，与强制划等号的。政府对土地资源的管理权源于宪法赋予的政府的经济管理权。政府行使经济管理权的前提和目的是社会公共利益，因此，政府在为公共利益的需要而进行单向收购时，具有强制性。
笔者认为，土地收购从本质上讲属经济法律行为。因为，首先，对土地的收购、储备体现了国家对地产市场的宏观调控，是国家借以干预社会经济的一种重要形式；其次，收购行为本身既是政府的经济职权，即政府有权依法对符合规定的土地进行收购，任何单位与个人都不得拒绝收购，同时，它又是政府的经济职责，即政府对符合收购条件的土地必须进行收购，并在一定条件下进行出让，收购行为是职权与职责的有机统一；再次，“强制”与“自由”仅仅是内在意志的外在表现形式，而非法律行为性质本身，上述三种观点都没有看到国家在土地储备制度当中的宏观调控与积极干预，因而都流于片面。

* 作者简介：王保信（1977—），男，广东揭阳人，西南政法大学2001级经济法专业硕士研究生，主要研究方向为房地产法。
[1] 《马克思恩格斯全集》.北京:人民出版社,1986年版,第384页。
[2] 钱铭.21世纪中国土地可持续发展利用展望.中国土地科学,2001年第1期。
[3] 一般认为，地理学上的土地概念为“地球表面的陆地部分及其附属的内陆水域和滩涂等”，见孙宪忠.《论物权法》.法律出版社2001年10月版,318。
[4] 李昌麒主编.经济法学.北京:中国政法大学出版社,1999年版,87。
[5] 吴东仙、罗思荣.完善土地储备制度的法律思考.杭州商学院学报,2002:(5),32。



On the Legal Principle of Land Storage System
Wang Bao-xin
Abstract: This article is trying to analyze the legal reason, basic principle, and the legal character of land storage action on the base of introducing the land storage system in which comes into being Hongkong, and, trying to open out the radical legal principle upon land storage system.
Key words: Land storage system Legal reason Legal principle Legal character


司法部


　　　　　　　　　　　　　　中华人民共和国司法部公告（第131号）

　　依据《中华人民共和国法官法》、《中华人民共和国检察官法》、《中华人民共和国律师法》、《中华人民共和国公证法》及《国家司法考试实施办法》的有关规定，现就2013年国家司法考试公告如下：

　　一、报名

　　（一）报名条件

　　１.符合以下条件人员，可以报名参加国家司法考试。

　　（1）具有中华人民共和国国籍；

　　（2）拥护《中华人民共和国宪法》，享有选举权和被选举权；

　　（3）具有完全民事行为能力；

　　（4）高等学校法律专业本科毕业或者高等学校非法律专业本科毕业并具有法律专业知识；

　　（5）品行良好。

　　各省、自治区、直辖市所辖自治县（旗），各自治区所辖县（旗），各自治州所辖县；国务院审批确定的十四个集中连片特殊困难地区所辖县（市、区）和国家扶贫开发工作重点县（县级市、区）；山西、安徽、江西、河南、湖北、湖南等中部六省比照实施西部大开发有关政策的县（县级市、区）（不属于国家或者省扶贫开发工作重点的县级市、区除外）；内蒙古、广西、四川、贵州、云南、甘肃、青海、宁夏、新疆等西部九省、自治区所辖县（市、区）；重庆、陕西省（市）所辖县（包括省级扶贫开发工作重点县级市、区和享受民族自治地方政策的县级市、区）；西藏自治区所辖市、地区、县、县级市、市辖区，可以将报名学历条件放宽为高等学校法律专业专科学历。放宽报名学历条件的适用以报名人员户籍为准，期限截至2016年12月31日。

　　普通高等学校2014年应届本科毕业生可以报名参加国家司法考试。

　　持香港、澳门、台湾地区或者国外高等学校学历学位证书报名的，其学历学位证书须经教育部留学服务中心认证，符合报考学历学位条件的，可以报名参加国家司法考试。

　　2．有下列情形之一的人员，不得报名参加国家司法考试，已经办理报名手续的，报名无效：

　　（1）因故意犯罪受过刑事处罚的；

　　（2）曾被国家机关开除公职或者曾被吊销律师执业证、公证员执业证的；

　　（3）被处以二年内不得报名参加国家司法考试期限未满或者被处以终身不得报名参加国家司法考试的；

　　（4）提供虚假证明材料或者以其他形式骗取报名的。

　　3．已经领取A类法律职业资格证书人员、已经领取B类法律职业资格证书但尚未取得高等学校本科以上毕业证书人员，不得再次报名参加国家司法考试。

（二）报名方式与时间

　　2013年国家司法考试实行网上报名方式。报名人员通过网上填报报名信息、交纳考试费、下载打印准考证。不再进行现场确认。

　　2013年国家司法考试报名时间为6月16日至7月5日。报名人员应当在规定期限登录司法部网站（http://www.moj.gov.cn），按照网上报名要求、流程及步骤进行网上报名。逾期不予补报。

　　符合条件的报名人员，因不具备网络通讯条件或无法自行操作等原因不能完成网上报名的，可在报名期限内到报名地司法行政机关办理。

　　各地具体报名事项由当地司法行政机关向社会发布公告。

　　江苏省、河南省、西藏自治区和新疆维吾尔自治区的阿勒泰地区、克孜勒苏柯尔克孜自治州、和田地区考试报名有关事项需现场办理。选择在上述地区报名参加考试人员，有关报考事宜按照上述地区司法行政机关公告办理。

　　报名人员可选择使用维吾尔文、哈萨克文、蒙古文、藏文、朝鲜文五种少数民族语言文字试卷参加考试。新疆维吾尔自治区设维吾尔、哈萨克、蒙古文试卷考点、考场，内蒙古自治区设蒙古文试卷考点、考场，西藏自治区设藏文试卷考点、考场，吉林省设朝鲜文试卷考点、考场。

　　（三）报名材料

　　报名人员报名时应当具有以下材料：

　　1.本人有效身份证件。

　　居民身份证。现役军人未领取居民身份证的，可以使用军官证、士兵证。

　　2.本人毕业证书。

　　普通高等学校2014年应届本科毕业生报名时须具有所在学校出具的格式证明（格式证明可在司法部网站下载）和本人学生证。

　　持香港、澳门、台湾地区或者国外高等学校学历学位证书报名的，须具有教育部留学服务中心的学历学位认证书。

　　3. 要求享受放宽政策的，须具有放宽报名学历条件地方户口簿。

　　4. 本人电子证件照片。

　　报名人员应当提供符合规定的本人近期电子证件照片。

　　5.司法行政机关要求具有的其他材料。

　　报名人员应当如实、准确填报报名信息，对上述报名信息作出真实有效承诺。

　　（四）考试费

　　报名人员应当按照司法行政机关要求交纳考试费。网上交费截止时间为7月10日。考试费交纳成功后，报名人员不得更改报名地。

　　（五）准考证

　　报名人员可于9月1日至9月13日登录司法部网站自行下载打印准考证。

　　报名人员因不具备网络通讯条件或无法自行操作等原因，不能完成网上自行打印准考证的，可在准考证打印期限内到报名地司法行政机关办理。

　　二、考试

　　（一）考试时间

　　2013年国家司法考试时间为9月14日、15日。

　　试卷一：9月14日上午08：30——11：30，考试时间180分钟。

　　试卷二：9月14日下午14：00——17：00，考试时间180分钟。

　　试卷三：9月15日上午08：30——11：30，考试时间180分钟。

　　试卷四：9月15日下午14：00——17：30，考试时间210分钟。

　　（二）考试内容、方式和科目

　　国家司法考试内容包括：理论法学、应用法学、现行法律规定、法律实务和法律职业道德。

　　国家司法考试全国统一命题。司法部制定并公布的《2013年国家司法考试大纲》作为命题依据。

　　2013年国家司法考试采用闭卷、笔试方式。考试分为四张试卷，每张试卷分值为150分，四卷总分为600分。试卷一、试卷二、试卷三为机读式选择试题，试卷四为笔答式实例（案例）分析试题。各卷科目为：

　　试卷一：综合知识。包括：社会主义法治理念、法理学、法制史、宪法、经济法、国际法、国际私法、国际经济法、司法制度与法律职业道德；

　　试卷二：刑事与行政法律制度。包括：社会主义法治理念、刑法、刑事诉讼法、行政法与行政诉讼法；

　　试卷三：民商事法律制度。包括：社会主义法治理念、民法、商法、民事诉讼法（含仲裁制度）；

　　试卷四：实例（案例）分析。包括：社会主义法治理念、法理学、宪法、行政法与行政诉讼法、刑法、刑事诉讼法、民法、商法、民事诉讼法。

　　（三）考试要求和纪律

　　应试人员须同时携带准考证和有效身份证件参加考试。应试人员应当诚信参考，认真阅读《国家司法考试应试规则》和《国家司法考试违纪行为处理办法》，自觉遵守考试纪律，自觉维护考场秩序。

　　（四）试题参考答案异议

　　司法部在9月16日上午8时向社会公布考试试题，在9月19日晚20时公布考试试题参考答案。凡对试题参考答案有异议的，可以在9月19日晚20时至9月23日24时登录司法部网站，在“2013年国家司法考试试题参考答案异议专区”提出意见并说明理由。司法部组织专人汇总情况，整理意见，提交“试题参考答案审查专家组”研究论证。经“试题参考答案审查专家组”论证的参考答案为试卷评阅依据。

三、考试成绩与资格授予

　　国家司法考试全国统一评卷。

　　根据《国家司法考试实施办法》，2013年国家司法考试合格分数线由司法部商最高人民法院、最高人民检察院确定。司法部国家司法考试办公室公布考试成绩。

　　参加国家司法考试成绩合格，经审核符合资格授予条件的人员，由司法部授予法律职业资格，颁发《法律职业资格证书》。申请授予法律职业资格和证书颁发事宜，由司法部国家司法考试办公室另行公告。

　　户籍在放宽报名学历条件地方、报名时申请享受放宽地方政策、成绩合格可以申领B类或C类法律职业资格证书的人员，必须在户籍所在地申请授予法律职业资格。

　　普通高等学校2014年应届本科毕业生参加国家司法考试成绩合格的，根据司法部国家司法考试办公室公告，应当在2014年7月31日前，持2013年国家司法考试成绩通知单和毕业证书向报名地司法行政机关申请授予法律职业资格。

　　四、其他

　　香港、澳门、台湾居民报名参加国家司法考试事宜，由司法部国家司法考试办公室另行公告。报名人员可以登录司法部网站查询。

　　现役军人报名参加国家司法考试事宜，按照司法部与解放军总政治部联合发布的《关于组织军队现役人员参加2002年国家司法考试有关问题的通知》（［2002］政办字第5号）办理。

　　司法部制定并公布的《2013年国家司法考试大纲》可以作为应试人员备考依据。司法部不举办考前培训班，也不委托任何单位进行2013年国家司法考试考前培训辅导。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　司法部

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　2013年6月5日