广东省东莞市人民政府办公厅


东莞市集体建设用地使用权流转管理办法


(东府令80号
《东莞市集体建设用地使用权流转管理实施办法》已经市人民政府同意，现予发布。
市 长
二○○五年九月二日


东莞市集体建设用地使用权流转管理办法

第一章 总 则
第一条 为规范集体建设用地使用权流转市场秩序，保障集体土地所有者和使用者的合法权益，优化配置土地资源，促进城镇建设和经济发展，根据《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》及国家、省有关规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条 本市行政区域内的集体建设用地使用权出让、出租、转让、转租和抵押，适用本办法。
第三条 本办法所称集体建设用地，是指符合土地利用总体规划，权属合法，界址清楚，已经依法批准为建设用地的集体所有土地。
第四条 集体建设用地使用权流转，应当符合国家产业政策，遵守土地用途管制，坚持土地所有者和使用者自愿的原则。
第五条 集体建设用地使用权流转必须同时符合下列条件：
（一）符合土地利用总体规划和城市、村镇规划的；
（二）经依法批准的；
（三）未被司法机关、行政机关限制权利的；
（四）土地权属无争议的。
第六条 集体建设用地所有者出让、出租、抵押集体建设用地使用权，必须经本集体村民会议2/3以上（含本数，下同）成员或2/3以上村民代表书面同意，并签名确认。
第七条 村民住宅用地使用权不得流转，因转让、出租和抵押地上建筑物、其他附着物而导致住宅用地使用权转让、出租和抵押的除外。村民出卖和出租住房（含农民公寓住房）后，不得再申请新的住房用地（含农民公寓住房）。
第八条 通过出让、转让和出租方式取得的集体建设用地使用权不得用于商品住宅开发，按照土地利用总体规划和城市规划可以用于商品住宅开发的，必须依法征为国有土地。
第九条 集体建设用地使用权转让、出租和抵押时，其地上建筑物及其他附着物随之转让、出租和抵押；集体建设用地上的建筑物及其他附着物转让、出租和抵押时，其占用范围内的集体土地使用权随之转让、出租和抵押。
第十条 国家为了公共利益需要，依法对集体建设用地实行征收或者征用的，农民集体土地所有者和集体建设用地使用者应当服从。
第十一条 土地使用者应当按照市人民政府建设用地批准文件规定的用途使用土地。
确需改变土地用途的，应当经集体建设用地所有者和市国土资源部门、城市规划部门同意，报市人民政府批准。
第十二条 市国土资源部门负责本行政区域内集体建设用地使用权流转的管理和监督检查。
市财政、审计、农业、社会保障、民政等部门，按各自职能范围对流转过程以及土地增值收益分配进行监督。
各镇人民政府（区办事处）应当配合各部门做好集体建设用地使用权流转的管理工作。

第二章 集体建设用地使用权出让、出租
第十三条 集体建设用地使用权出让，是指集体建设用地所有者将一定年期的集体建设用地使用权让与土地使用者，由土地使用者向集体土地所有者支付出让价款的行为。以集体建设用地使用权作价入股（出资），与他人合作、联营等形式共同兴办企业的，视同集体建设用地使用权出让。
集体建设用地使用权出租，是指集体土地所有者或集体建设用地使用权人作为出租人，将集体建设用地租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。
第十四条 集体建设用地使用权出让、出租，应当签订书面合同，合同文本采用省国土资源部门制定的统一格式。
第十五条 集体建设用地使用权出让最高年限按下列用途确定：
（一）工矿仓储用地（含工业用地、采矿用地、仓储用地）五十年；
（二）公共建筑用地（含机关团体用地、教育用地、科研设计用地、文体用地、医疗卫生用地、慈善用地）五十年；
（三）商服用地（含商业用地、金融保险用地、餐饮旅馆业用地、其他商服用地）四十年；
（四）交通运输用地（含铁路用地、公路用地、民用机场用地、港口码头用地、管道运输用地、街巷）五十年；
（五）公用设施用地（含公共基础设施用地、瞻仰景观用地、休闲用地）五十年；
（六）综合或者其他用地五十年；
（七）依照本办法第七条规定流转的村民住宅用地应当完善出让手续，出让年限为七十年。
第十六条 集体建设用地使用权租赁年限按以下情况确定：
短期使用或用于修建临时建筑物的土地，应实行短期租赁，短期租赁年限一般不超过5年；
需要进行地上建筑物、构筑物建设后长期使用的土地，应实行长期租赁，具体租赁期限由租赁合同约定，但最长租赁期限不得超过法律规定的同类用途国有土地出让的最高年限。
第十七条 集体建设用地使用权出让、出租用于商业、旅游、娱乐等经营性项目的，应当参照国有土地使用权公开交易的程序和办法，通过土地交易市场招标、拍卖、挂牌等方式进行。
第十八条 集体建设用地使用权出让、出租或作价入股（出资）的，集体土地所有者和土地使用者应当按规定向市国土资源部门申请办理土地登记和领取相关权属证明，市国土资源部门应当依法给予办理。
第十九条 申请办理集体建设用地使用权出让手续，需提交下列材料：
（一）集体建设用地使用权流转申请表；
（二）用地预审意见书；
（三）《建设用地规划许可证》和规划红线图；
（四）立项批复文件；
（五）村民代表意见书（集体经济组织村民会议三分之二成员或三分之二以上村民代表同意，并签名确认）；
（六）原集体土地使用证正本或批次报批批复文件；
（七）用地单位营业执照及法人代表身份证（复印件）或个人身份证明；
（八）经双方单位盖章认可的数字化测量地形红线图和宗地图；
（九）集体建设用地使用权出让合同；
（十）法律、法规和规章规定的其他资料。
第二十条 申请办理集体建设用地使用权出租手续，需提交下列材料：
（一）集体建设用地使用权流转申请表；
（二）原已签订的集体建设用地使用合同；
（三）租赁双方签订的《集体建设用地使用权租赁合同》；
（四）村民代表意见书（集体经济组织村民会议三分之二成员或三分之二以上村民代表同意，并签名确认）；
（五）原土地使用证正本；
（六）双方身份的有效凭证；
（七）法律、法规和规章规定的其他有关资料。
第二十一条 集体建设用地使用者应当按照城市规划的要求和出让、出租合同的约定，开发、利用、经营土地，集体建设用地所有者负责监督。
未按出让合同规定的期限和城市规划的要求开发、利用、经营土地的，市国土资源等相关部门应当予以纠正，拒不纠正的，依法予以查处。
第二十二条 因国家公共利益或城市规划调整而需改变土地用途的，集体土地所有者和集体建设用地使用者应当服从。
经依法批准变更土地用途的，以出让、出租方式流转，合同双方应当重新签订合同，调整土地出让金，并办理相关土地变更登记手续。
第二十三条 集体建设用地使用权出让、出租合同约定的土地使用年限届满，土地使用权由集体土地所有者无偿收回，其地上建筑物、附着物按照集体建设用地使用权出让、出租合同的约定处理。
原土地使用者要求继续使用土地的，应当在土地使用年限届满前与集体土地所有者协商，集体土地所有者同意继续使用的，按本办法的规定重新办理集体建设用地使用权登记手续。

第三章 集体建设用地使用权转让、转租
第二十四条 集体建设用地使用权转让是指集体建设用地使用者将集体建设用地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。
集体建设用地使用权转租，是指承租人将集体建设用地使用权再次租赁的行为。
未按出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，不得转让、转租。
第二十五条 集体建设用地使用权转让、转租应当签订书面合同。
第二十六条 集体建设用地使用权转让的，原受让方的权利、义务随之转移；集体建设用地使用权转租的，转租人应当继续履行原出租合同。
集体建设用地使用权转让、转租的年限不得超过原土地使用年限减去已使用年限后的剩余年限。
第二十七条 集体建设用地使用权转让、转租的，当事人双方应当在签订合同后30日内到市国土资源部门申请办理土地登记和领取相关权属证明，市国土资源部门应依法给予办理。
第二十八条 申请办理集体建设用地使用权转让、转租，需提交下列材料：
（一）原集体建设用地使用权出让合同、出租合同；
（二）双方签订的转让合同（包括转让方原签订的转让合同）、转租合同；
（三）用地单位营业执照及法人代表身份证（复印件）或个人身份证明；
（四）原土地使用证正本；
（五）法律、法规和规章规定的其他资料。

第四章　集体建设用地使用权抵押
第二十九条 集体建设用地使用权抵押，是指集体建设用地使用权人不转移对集体建设用地的占有，将该集体建设用地使用权作为债权担保的行为。
第三十条 集体建设用地使用权抵押应当签订书面合同。
第三十一条 集体建设用地使用权抵押的，应在规定的时间内到市国土资源部门办理抵押登记，涉及地上建筑物、其他附着物同时抵押的，应在规定时间内先到市国土资源部门办理抵押登记，再到市房产管理部门办理抵押登记。
第三十二条 申请办理集体建设用地使用权抵押登记须提交下列资料：
（一）涉及集体建设用地使用权抵押的主合同；
（二）抵押合同；
（三）村民代表意见书（集体经济组织村民会议三分之二成员或三分之二以上村民代表同意，并签名确认）；
（四）原土地使用证正本；
（五）双方身份的有效凭证；
（六）法律、法规和规章规定的其他有关资料。
第三十三条 集体建设用地使用权被作为抵押物的，债务人不履行债务时，抵押权人有权依法处分抵押的集体建设用地使用权。
因处分抵押财产而取得集体建设用地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权的，应当办理过户登记。
第三十四条 抵押权因债务清偿或其他原因而消灭的，应当办理注销抵押登记。

第五章 地价、土地收益及税费管理
第三十五条 集体建设用地使用权流转实行以基准地价为参照的最低限价制度。
市国土资源部门负责组织本行政区域土地定级估价工作，制定基准地价，报市人民政府批准后定期公布执行。
第三十六条 集体建设用地使用权流转价格明显低于政府公布的价格，政府可行使优先购买权。
流转宗地的评估价格，由申请流转的集体建设用地使用权人委托具备资质的地价评估机构出具宗地价格评估报告。
第三十七条 集体土地所有者出让、出租集体建设用地使用权所取得的土地收益应当纳入农村集体财产统一管理。其中50%以上应当存入银行专户，专款用于本集体经济组织成员的社会保障安排，不得挪作他用。具体实施办法由市社会保障部门会同有关部门参照省有关规定制定。
第三十八条 集体建设用地使用权出让、转让和出租的应当向市国土资源部门申报价格，并依法缴纳有关税费。集体建设用地使用权转让发生增值的，应当参照国有土地增值税征收标准，向市人民政府缴纳有关土地增值收益。土地增值收益收缴和使用管理办法由市财政部门会同有关部门参照省有关规定另行制定，报市人民政府批准后实施。
第三十九条 市国土资源部门及其他有关部门在集体建设用地使用权流转管理工作中收取的费用，必须严格执行国家和省、市政府的有关规定，并接受监察、财政、税务部门的监督。

第六章 法律责任
第四十条 集体建设用地闲置的，市国土资源部门应当责令限期改正；农民集体土地所有者对闲置的土地负有直接责任的，在土地闲置状况改正之前，市国土资源部门暂停办理其新增集体建设用地审批手续。
第四十一条 单位和个人通过出让、转让、出租方式取得的集体建设用地用于建设商品住宅的，市国土资源部门应当责令限期改正，拒不改正的责令交还土地，拒不交还的以非法占用土地论处。
第四十二条 违反本办法第十七条的规定，集体建设用地使用权不实行公开交易的，市国土资源部门不得为其办理产权变更登记或者他项权利登记手续。

第七章 附则
第四十三条 本办法实施之前已发生的集体建设用地使用权流转，应当依照本办法规定办理有关手续。
第四十四条 本办法由市国土资源局负责解释。
第四十五条 本办法自2005年10月1日起施行。

电力部


关于规范购电合同管理的暂行办法
1996年9月29日，电力工业部

第一章 总 则
第一条 为规范独立电力生产企业与电网经营企业之间的经济行为，建立公平有序的投资环境，保护各方合法权益，根据《中华人民共和国经济合同法》、《中华人民共和国电力法》、《电网调度管理条例》及有关的法律法规，结合电力行业的特点，制定本暂行办法。
第二条 购电合同是独立电力生产企业（以下简称售电方）与电网经营企业（以下简称购电方）为实现电力产品的价值，以明确各方的权利与义务而订立的协议。凡是上网的独立电力生产企业必须与电网经营企业签订购电合同。
第三条 购电合同的签订须符合国家的法律法规，体现公平、公正，协商一致，风险共担、利益共享的原则。要有利于电源结构优化和资源优化。
第四条 签订购电合同双方应具备以下基本资格：
售电方必须是依法成立的独立发电公司，具有法人资格；其发电设施和技术条件必须符合国家法律、行政法规和产业政策要求，符合国家或电力行业标准。
购电方必须是依法设立的电网经营企业，具有法人资格，并具有合格的电网；具有技术调度和经济调度的能力。
第五条 购售电双方在项目筹资、建设、运营等过程中，要互相支持、互相配合，并依照法律、行政法规和合同约定行使权力和履行义务。
购电方应按时完成相关的输变电工程；按合同规定购买正常购电量，根据需要和可能收购超发电量；进行经济调度与技术调度；按规定时间结算电费。购电方有权要求售电方提供建设成本、运营成本等与电价有关的真实的财务资料。
售电方应做到电厂机组按期投产上网，并保证安全、经济运行；提供符合国家标准要求的电能，服从电网统一调度；向电网定期提供机组可靠性指标，及时提供设备健康状况和检修计划。售电方有权要求购电方提供测算电价必要的财务资料。
第六条 为满足境内外金融机构和公众投资者的要求，签订购电合同前在征得购电方上一级电网经营企业同意后，可以草签意向书。
第七条 购电合同除必须具备一般经济合同主要条款和内容外，还必须具备电能收购、电价、电费结算、电能计量、电厂与电网技术配合、电厂与输变电工程建设及运行维修、并网与解列、调度等特殊性条款和内容。
第八条 购售电双方可根据发电项目的实际情况和电网的电力电量需求，签订长期或短期购电合同。长期合同的年限一般不得超过20年。凡属外商独资、合资、合作的独立电力生产企业与购电方签订的长期购电合同，其年限不得超过国家批准的可研报告确定的资产移交的期限。短期合同，期限为1年以内。

第二章 电 能 收 购
第九条 购电合同中应明确不同时期的购电量，包括调试期电量、商业运行期电量。
第十条 购电合同可根据国家对电源点和电网的规划，以及国家批准的项目可行性研究报告，明确商业运行期的正常购电量以及机组的调峰能力。
正常购电量是与机组的额定功率乘以基本利用小时相应的上网电量，是购售双方在正常运营条件下购电方应收购电量，是测算上网电价的依据之一。确定正常购电量的相应机组基本利用小时一般不应低于网内同类机组的平均水平。
第十一条 购电合同中应规定由于购电方或售电方的原因使得实际购电量与计划购电量、实际检修时间与计划检修时间发生一定偏离等情况时的电能收购计算方法。

第三章 电 价
第十二条 电价（包括上网电价和销售电价）的确定应以《电力法》及国家有关的电价管理办法为依据。
第十三条 电价管理部门对电网内各类电厂一定时期间的上网电价有明确标准规定的，购电合同的上网电价在此期间从此规定。规定标准如发生变化，合同上网电价也应相应调整。
第十四条 按规定实行个别定价的电厂，合同约定上网电价水平原则上按发电成本费用、税金和合理收益计算确定。成本的计价基础应以电厂有效运营为前提。合理收益按电价管理部门确认的标准计算。
第十五条 上网电价结构原则上采取两部制。实行两部制的容量电价反映容量成本水平，电量电价反映电量成本水平；电量电价采取峰谷分时电价。
第十六条 购电合同电价是经有管理权的电价管理部门核准的电价。未经核准，任何单位不得再另外加价和收费。
第十七条 售电方按特别方式售电或在非常状态下的临时售、受电，其上网电价由双方根据有关规定协商，在合同中具体确定。

第四章 电费结算与支付
第十八条 由于购电方违约，实际购电量低于合同确定的正常购电量，购电方须向售电方弥补与容量相关成本。
第十九条 售电方不执行调度下达的负荷曲线，多发的电量，购电方可不付电费。由于售电方原因而少发的电量，按季或按年调减正常购电量。
第二十条 除国家有特殊规定外，电价以人民币为计价单位，电费按人民币结算。
第二十一条 上网电量的电费实行月结算，以双方协商规定时间的电能计量装置的记录计算当月上网电量电费。
第二十二条 电费的收付时间应考虑购电方与用户电费结算的正常时间差和售电方资金周转的合理需要而确定。

第五章 并 网 与 调 度
第二十三条 并网调度协议应根据《电网调度管理条例》、《关于电网与发电厂、电网与电网并网运行的规定（试行）》及各网省局制定的电力系统调度规程等签订并执行。

第六章 奖励、惩罚与赔偿
第二十四条 购电合同中应明确提前完工发电、调试阶段和超发电量收益的处理办法。
第二十五条 购电合同中应明确双方违约责任与赔偿金额，包括机组迟延并网的清算赔偿；配套输变电工程迟延的清算与赔偿；生产能力不能正常发挥的责任与赔偿；电能质量不合格的赔偿；违反调度命令的行为的处罚；中止或终止购电合同的赔偿；双方付款迟延的赔偿及免责条款等。赔偿金额由双方按照对等、合理的原则确定。

第七章 不可抗力事件的认定
第二十六条 不可抗力事件的认定应符合我国的法律法规，一般应限定在战争、罢工、火灾、风灾、地震、雷电、流行病等不能预见、对其发生和后果不能避免并不能克服的社会因素和自然因素范围内。
第二十七条 合同中应明确不可抗力发生时双方通知的义务和免责。

第八章 购电合同的管理
第二十八条 政府和购电方上一级电网经营企业对购电合同实行监管制度。签订购电合同前双方草签的意向书应报上一级电网经营企业审查，经过审查批准后方能正式签订购电合同。
第二十九条 购电合同实行分类管理。外商投资的电厂，购电方为集团公司的，由集团公司申报；购电方为网内省电力公司的，由省电力公司通过集团公司申报。购电方为独立省电力公司的，由省电力公司直接申报。
第三十条 将已建成的内部核算电厂、集资电厂改组成有限责任公司或股份有限公司的，购电合同随组建公司可研报告一同审批。
利用国际金融组织贷款、商业贷款和政府贷款配套国内资金及全部用国内资金建设的电厂，购电合同随项目可研报告一同审批。
第三十一条 上一级电网经营企业对生效的购电合同执行情况进行定期评价，具体办法另行制定。
第三十二条 政府不为购售电双方提供任何形式的担保。如有需要，双方可提出评级要求，报上一级电网经营企业批准。

第九章 合 同 的 变 更
第三十三条 购电合同可明确，当国家法律法规及有关政策规定有变更时，合同作相应变更。
合同的变更与解除必须经双方签署书面协议，报原审批单位或有审批权部门批准后，方能生效。
第三十四条 购电合同未经双方同意，签订合同任何一方不得将其在该合同项下的权益转让给第三方。
如果合同一方发生合并、分立和其他形式的改组，其在该合同项下的权利义务由变更后的当事人继承或分别继承，并报原批准机关备案。

第十章 附 则
第三十五条 购电合同必须明确争议解决的方式，包括友好协商、提交专家调解、仲裁、诉讼。
第三十六条 购电合同的订立、效力、解释、履行、争议的解决均受中国法律的管辖，不应选择境外法律。
第三十七条 中外合资合作、外商独资的独立发电公司与购电方签订的购电合同应以中、英文写成，两种文本具有同等效力。上述两种文本如有不符，以中文本为准。
第三十八条 对于已签订的代销协议，可在双方协商的基础上改为购电合同。
本办法实施之日前签订的购电合同，可根据本办法的原则，由双方协商修订，报上一级电网经营企业备案。
第三十九条 购电合同可根据需要将并网调度协议、电价计算公式、名词定义等作为附件。
第四十条 本办法适用于依法批准成立的独立电力生产企业和有资格购买和调度的电网经营企业。
第四十一条 本办法自发布之日起执行。